当前房价“不理性”导致家庭“超负荷”问题亟待重视

近日，据国家统计局2018年统计数据显示，我国部分家庭债务指标逼近或已超过08年美国金融危机前峰值，其中房贷（含公积金）与家庭可支配收入之比由2016年底的68％增至2017年底的71％；个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%。这些指标反映出当前房价过高导致家庭负担普遍过重，存在严重的社会风险和隐患，亟待重视。

　　一、我国家庭债务存在的问题现状

　　1、家庭债务与可支配收入之比逐年递增。改革开放以来，我国GDP高速增长，居民收入也在持续增加，但我国家庭部门加杠杆的主体——城镇居民收入增速远远落后于GDP的增速。据中国人民银行、国家统计局2018年公布的统计数据显示，近三年来，我国整体家庭债务占可支配收入比重逐年递增：2015年为86.4％、2016年为97.3％、2017年为107.2％。直至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比已高达107.2％，超过美国当前水平，更是逼近美国金融危机前峰值。上海财经大学中国宏观经济形势分析与预测项目组称，从家庭债务占可支配收入的比重来看，家庭债务问题已非常严重，而且其影响并不仅局限于家庭部门内部，更多的还会对其他部门产生严重的负外部性。

2、家庭债务结构呈多样化、复杂化。伴随着家庭债务的累积，我国家庭债务结构也变得越来越多样化，房贷依旧是家庭债务大头，但新兴的各式网贷、小额贷，这给家庭解决资金流动性压力更增加了复杂性。据国家统计局、BIS等部门2018年统计数据显示，房贷（含公积金）与家庭可支配收入之由2016年底的68％增至2017年底的71％，仅增加了3个百分点。而其他类型贷款如居民短期债务，2015～2016两年间累积1.37万亿元短期贷款，2018年前5个月就新增0.86万亿元；经营性贷款在2017年全年就增加了0.67万亿元，是2015～2016两年累积额的1.5倍，2018年前5个月更是已累计增加0.5万亿元。2017年国际货币基金组织IMF报告称，家庭债务提高在短期内有助于提高消费、推动就业、提升房产和银行资产价格，但在3年至5年后，家庭债务攀升对经济增长则有负面影响，而且在很大程度上会引发银行业危机。

3、家庭负债区域性不均衡。我国家庭债务问题错综复杂，因为家庭债务的地区差异性与地区发展并没有必然关系。据中国人民银行、国家统计局2018年公布的统计数据显示，截至2017年，已有超过10个省市的家庭债务与可支配收入之比超过100％。福建、广东、浙江等三个省份已超过美国金融危机前的峰值，重庆与北京这两个直辖市也正在逼近这一峰值。上海财经大学高等研究院博士后宁磊表示，如果家庭债务的累积出现在经济发展水平不高的地区，则不仅会影响当地居民生活质量，还会拖累宏观经济，而且还可能蕴含系统性风险，进一步增加宏观调控的难度。

二、原因分析

1、家庭可支配收入增速低于房贷积累增速。由于房价经久不降，房贷作为家庭债务的主体部分一直保持高速增长的势头。目前，房贷积累增速已超过家庭可支配收入增速。据国家统计局、上海财经大学数据研究表明，我国社会消费品零售总额增速已由2011年20%下降至今2018年6月份的9%；从家庭债务累积速度上看，2013年初，我国家庭债务占GDP比重的30.7％，仅2017年，这一指标就上升了近14个百分。其中，中国人民银行最新公布的《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2017年末，住户贷款占住户存款比为62.14％；个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，比同期各项贷款余额增速快近10点。

2、家庭购房观念失衡及投机行为所导致的市场紊乱。前段时间房价再起上扬势头，一方面源于大量投机性行为，炒房客的炒作与投机让刚需买房者买单；另一方面房价的高企也让年轻代产生房产投资“稳赚不赔”的错觉，并在“再不买就买不起”担忧下提前集中入市。《2017年中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭金融资产中股票资产仅占15.45％，股票市场的参与率仅有8.84％，而房产的配置近乎七成。中国人民大学经济学院副院长陈彦斌认为，年轻家庭因为提前购房不得不增加借贷规模的做法，导致中国家庭部门债务规模扩张更为迅猛。

3、家庭融资渠道不畅通。我国当前家庭部门融资渠道单一，银行大额贷款基本上需要房屋等资产抵押，这对很多等着购房的无房家庭来说本身便是个根本性障碍；而对于大多数已购房的家庭而言，房贷作为家庭债务的主要负担，早已占据着大部分的消费支出。上海财经大学高等研究院梁润博士表示，一些中等收入家庭与低收入家庭购房后可能面临流动性约束的问题。宁磊认为，如果房贷政策收紧导致家庭房贷支出增加，或者由于整体经济的冲击导致失业率上升，一些中低收入家庭可能面临较大的债务风险。

4、期短利高的非住房贷款“暗度陈仓”。2017年以来，各地出台了各类房地产限购限贷政策，限制了居民获得房地产贷款的部分途径。这部分贷款需求只能转道其他类型的贷款，从而出现大量非住房贷款流入房地产，成为住房按揭贷款的“新马甲”。然而，这类贷款往往期限短、利息高，以此类贷款弥补银行房贷无异于“拆东墙补西墙”，进一步加重了家庭的负担。易居房地产研究院数据研究显示，2017年3月以来，全国新增“异常”短期消费贷款约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流入楼市，占到新增短期消费贷款总额的30%。《澎湃新闻》报道，这部分快速增长的短期消费性贷款并非全部对应着居民的真实消费，而是有相当大一部分仍然是住房贷款的替代形式。

三、对策建议

1、完善房屋二次抵押市场。房屋二次抵押将节省时间和垫资成本等很多中间环节，也能将房产的剩余价值再次展现利用，有效缓解大部分家庭资金流动性紧缩问题。要构建完善的法律环境，出台有关房屋二次抵押保险的司法解释、对房屋二次抵押的性质，法律使用等进行明确，解决现实中存在的纠纷。东北财经大学金融学院保险与精算系朱劲松副教授表示，没有政府的扶持，住房抵押贷款保证保险在保费的设计、追偿责任等方面就不可能有突破性规定，也就减弱了其化解房地产市场风险的作用。因此，政府作为市场的监督管理者，应利用国家信用发展住房的保障机制，对开办住房抵押贷款保险的公司给予政策扶持，进一步推动住房抵押贷款合理化、成熟化、市场化。

2、加快建立互联网金融监管机制。解决小微非标资产的标准化过程，建立互联网金融长效监管机制，以分步走战略逐步推动互联网金融专项立法；以行业自律弥补监管资源的不足，提升互联网金融行业整体从业水平；借助科级手段，通过技术层面设立统一的资金准出入机制；加强金融消费者教育，提升金融消费者识别和防范互联网金融风险的意识与能力，切实保护好金融消费者的合法权益。WeLab(我来贷)副总裁陈莉表示，靠技术去辅助金融机构提升效率，降低成本，加强风控，利用大数据形成多个维度的用户画像。

3、加强保障房改革完善力度。停止新建经济适用房和限价商品房，推进和规范公租房、廉租房建设及使用，并轨运行；各类住房保障补助资金统筹安排、打捆使用，实行政府定价；已建、在建但尚未列入出售计划的经济适用房，以及现有廉租房全部转换为公租房进行统一管理，实现由多个保障品种向公租房单个保障品种过渡。全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，目前房地产市场存在着租和售发展不平衡，大力发展租赁市场是今后房地产市场的一个重要发展方向。

4、尽快出台房屋限购的指导文件。围绕“立法先行，充分授权，分步推进”的方针进行，分步推进既考虑了各地差异性，又严抓长效机制的建设，不松懈调控力度。住建部部长王蒙徽表示，对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。全国知名的房地产政府咨询专家杨红旭认为，中国的住宅市场，不宜像过去那样，动辄使用“脉冲式”的救急新政。