老旧小区管理工作调研报告

通过深入学习贯彻习近平总书记在“不忘初心、牢记使命”主题教育工作会议上的重要讲话精神，结合中心主题教育当前重点工作的实施方案，结合后勤工作对中心宿舍等老旧小区进行了深入调研。调研发现老旧小区因“脏、乱、差”的环境为人“诟病”，正值创城关键时期和中心搬迁现状，对中心宿舍等老旧小区进行物业托管势在必行。

通过调研更加坚定了为共产主义和中国特色社会主义奋斗终身的理想信念，更加明确了“全心全意为人民服务”的人生目标。

一、老旧小区基本情况

1. “物业”自身因素

中心宿舍院、刚玉小区等房屋大多是上世纪70年代至90年代所建，因年代久远房屋老化严重，很多没有办理房产手续，也没有维修基金，无人修缮，道路因基础本来落后又年久失修，破损严重，没有路灯和庭院灯，垃圾收集容器缺失、破损，公共管网老化，污水管道、化粪池堵塞，缺少健身器材，通信、消防、设施损坏，无充电设施等大量问题存在。

2.“人”的因素

按照《物业管理条例》规定：“业主应按时缴纳物业服务费”，以用于小区公共部位、公用设施设备等的维护。”但目前中心老旧小区居住人口特征是“人口杂、人心散”。大部分是经济能力有限的老年人及租房户，并且租房户流动性大，对社会工作配合度也低每月垃圾清运费都难以收缴，无人配合。业主缴纳物业费意识欠缺，而引导和转变业主物业费缴费意识又需要一定的过程；加之老旧小区由于人心不齐，也没有成立业委会，形不成共识。

3.“制度”的因素

中心属于全额拨款事业单位，无资金对宿舍等老旧房屋进行支持，政府也投入了一定的资金去改善老旧小区的基础设施，但后期对老旧小区管理上的政策资金支持和奖补机制并没有及时跟上，由于老旧小区状况的特殊性，推进老旧小区专业化物业管理缺乏后续动力和支持。

二、加强老旧小区物业管理的实践

1.全力配合基础设施升级改造

积极联系自来水公司对中心宿舍院等老旧小区进行一户一表改造，配合社区对公共区域地面进行硬化铺设面包砖，对小区热力管网进行了更换，对破旧围墙进行了修缮并粉刷。积极联系天然气公司对中心宿舍院19#楼无天然气问题进行沟通推进，对中心办公楼墙体掉落进行了加固改造，在行人通过上方加装了防护网。通过各项升级改造，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了环境状况，积极配合市政府创城工作。

2.积极牵头组织物业公司和业主代表进行对接

中心面临搬迁问题，对中心宿舍进行物业托管势在必行。近期中心组织业主代表和物业公司进行了对接，对业主代表提出的意见与建议进行采纳，结合老旧小区情况制定符合实际的物业管理制度。

3.积极推进宿舍院二期房产证办理事宜

行政科、离退人员管理科等部分科室努力客服困难，积极联系市房管局对二期为办理房产证等遗留问题进行解决，目前已完成建设工程竣工规划许可证，其他事宜正在稳步推进中。

4.加强基层组织建设

一是加强基层群众组织建设，倡导宿舍院等老旧小区依法依规成立业主委员会，引导业主提高法律意识，自觉行使业主的权利和义务，达到自我管理的目的。二是加强社区对老旧小区业委会、物业管理工作的日常监督管理。

三、改善老旧小区物业管理的建议

1.提升老旧小区物业管理投入效果

老旧小区难以依赖居民出资或者物业公司入驻实现老旧小区规范化物业管理。因此，政府应该“精准滴灌”，提升对老旧小区物业管理的投入效果。改善小区的基础设施状况，一方面要通过拆迁重建、危房改造等民生工程，全方位改善老旧小区居住环境;另一方面，对目前还不能拆迁的老旧小区，加大资金投入，加强老旧小区改造力度，要以规范化物业管理需要的条件为导向，更新、维护老旧小区基础设施。鼓励物业公司入驻老旧小区。对进驻老旧小区的物业公司每年划拨一定的物业管理补贴，用于弥补经营亏损，提高物业公司服务的质量和积极性。发放老旧小区物业费用补贴。完善物业费用补贴相关制度，形成居民花钱买服务的意识。

2．探索准物业管理模式

未选聘物业服务企业且无法选举产生业主委员会的老旧小区，可以由社区牵头组织召开业主大会，客观收集业主意见，实现由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务。实现外包式半专业化物业管理，做到低标准收费，高标准管理，满足居民需求，逐步得到居民共识，使得居民适应现代化物业管理模式，从而为过渡到标准化物业管理打好基础。

3．促进小区居民依法自治

选出有责任心的业主担任楼长，参与小区管理，以这种方式建立居民自治的基础。其次，探索采取政府购买服务方式，引入社会组织参与小区管理，协助业委会为居民提供服务，为小区管理出谋划策。最后，加强业主参与网络渠道构建，网络的间接性也可以缓解邻里之间当面提出意见的尴尬，使每一个业主都可以平等地发表自己的意见。

以上是我的调研报告,不足之处请指正。