项目服务计划

一、项目简介

项目位于龙岗区平湖片区，位于龙岗区平龙路与平湖大街交汇处西南侧，处于地铁10号线/17号线/18号线和惠深城轨、广深铁路的交汇处，为轨道上盖物业，由平龙路、平湖大街、守珍街、上大街围合而成的方型区域。本项目建设用地面积为106622.8平方米，总计容建筑面积为862230平方米。其中，办公建筑面积196200平方米，商业建筑面积133800平方米，住宅建筑面积463000平方米，类住商业（Loft）36400平方米，公共配套32830平方米。地下停车库面积未计算站厅站台面积，初步估计410000左右。

地块主要功能包括轨道枢纽，商业、办公、住宅、交通（其中商业、办公、住宅都包括返迁部分），建设内容包括大型商场（约83400㎡）、地下商铺（约4700㎡）、类住商业loft、高层办公、高层住宅（包括保障性住房）等。地下要求整体统筹开发，设置相互连通的公共地下人行通道及公共地下车行通道，01-02、01-03地块之间预留两处公共地下人行通道接驳口，人行通道及竖向交通点需24小时开放。

二 项目主要特点

１　项目方案牵涉业主多，方案稳定的难度大。

根据要求，本项目地下要求整体统筹开发，即涉及国铁站房的方案稳定、轨道交通既有线的稳定以及远期线和站位稳定，这两部分的设计权都由其他业主掌控，这两者方案的稳定程度及时间节点与本TOD项目的方案稳定直接关联，其间协调工作量大，周期长，需要有相当的轨道交通以及国铁站配套设计经验，才具备沟通协调主导能力。

根据我院以往在国铁站配合的经验看，其方案稳定的流程很长，变数很多，难度大。此外，还有站前交通配套和集散系统的建设方等。

因此，TOD建设需要和多方进行技术协调，协调效果和效率取决于业主之间的工作架构和模式。

２　涉及专业多，技术跨度大。

本TOD项目是传统民建与市政及轨道交通的组合项目，其设计采用的规范和标准在一个构筑体内进行整合。根据我院在福州滨海新城综合体设计工作的经验，需要具备多专业把控和协调能力的单位牵头，对项目总体方案进行把控，特别是地下空间方案的稳定，对总体方案的稳定和后续工作的开展是至关重要的。

不少案例指向由于多专业总体协调能力不足，导致总体方案反复摇摆，最终导致工期拖延。

３　地下空间统筹开发的政策及技术壁垒。

从我院正在深圳白石洲承担的前期方案工作经验看，地下空间统筹开发，并涉及综合交通枢纽情况下，在前期规划、中期方案，后期深化过程中，都会遇到既有政策、法规和技术的壁垒，需要从总体层面进行统筹解决。。

4 协调和设计落地相互交织

从以往项目看，本项目的前期技术咨询工作和设计深化落地工作在时间上存在交织，方案落地也是一个动态的过程，计划的执行也将受制于多业主体系之间的协调推进效率。

三、技术咨询工作思路与内容

鉴于项目上述特点，本项目前期枢纽咨询工作与后面的设计落地总包工作关系非常密切，很难进行明确的时间点切分。

1 前期技术咨询工作思路

1）衔接城市设计与专项规划

区域城市设计与专项规划是本项目的前提，是设计和咨询工作的基础，首先充分的理解城市设计和各专项规划的意图和关键点，是推进咨询工作的前提。因此，要对既有的规划体系进行评估，对于有缺漏的部分要提醒补齐，对于规划之间的矛盾或者问题应及时梳理，保证后续工作的顺利开展。

2）把控总体方案

以枢纽综合交通方案为核心，对项目总体方案进行把控。所有项目实践经验可以看到，此类TOD项目的最大影响因素是综合交通方案，技术咨询单位必须对整个区域的综合交通方案进行主导，而不能简单由某个顾问来主导，只有主导了综合交通方案，才能对所有的地面道路、地下通道、交通设施布局和规模等关键要素进行控制，进而稳定整个项目的总体方案。才有可能给各个地块提供相对稳定的边界条件。

建议本TOD项目在传统项目流程中，增加总体设计阶段，以便利用这一阶段对各关键要素进行统筹，稳定总体方案。

3）梳理界面与接口

在总体方案稳定的前提下，技术咨询单位需要进一步对各个功能块之间的界面和接口进行梳理，规定各个地块地面建筑的设计边界条件。根据以往项目经验，这个过程是会反复进行的，地块开发的需求和枢纽交通的需求会相互影响，相互制约，因此这将是一个过程动态的协调过程，但又是极其容易出现问题的地方，特别是一些模块或者条件的变化没有及时传递，导致其它单体设计出现大返工。

4）时序及工程筹划

作为一个与枢纽结合的TOD项目，需要根据项目的情况特点，为业主提供分期实施的工程方案，对项目各部分实施时序，以及对应产生的新界面和接口进行研究和明确，并配合造价部门对各种分期实施方案进行经济性评估。

5）过程的协调与信息汇总

作为技术咨询单位将担负与各业主委托的设计单位之间的技术协调和沟通，需要在业主共同的认可下，建立有效的协调沟通机制，确保信息的汇集和及时性，这个过程将贯穿整个项目。

2 设计总包工作思路

在项目城市设计和各专项规划得到认可，各地块的概念和报规方案稳定，总体设计成果得到各方认可的情况下，按照工程筹划以及项目分宗，对各地块进行扩初设计和施工图设计。

项目所需要的交通评估、消防评估等各项专项评估工作，应该根据项目报规和报建的计划，统筹组织，避免前后矛盾。