物业管理制度及操作规程

一、《环境维护管理制度》

1、按照要求进入工作区必须着工装及佩带工牌，要注重个人卫生及仪容端庄，做到文明服务，礼貌待人。

2、遵纪守法，遵守员工手册和各项规章制度，履行职责，按时上下班，不退到、早退，不旷工离岗，不做与本职无关的事。

3、必须熟悉责任区域的分布情况，尽职尽责，坚持保洁工作经常化、细致化、标准化、制度化。

4、工作时间内不准脱岗、串岗、在办公楼内不准大声喧哗。

5、未经允许，不得一人进入领导办公室。

6、每周五由项目经理组织一次周例会进行学习和总结上一周的工作情况，并对下周的工作任务进行安排。

7、不定时组织本部门的岗位技能训练，以便提高保洁人员的专业水平。

8、必须服从上级领导对卫生的检查，虚心接受所检查出的问题并做到及时整改，在工作中发现问题要及时向上级领导反映，以保证工作的正常进行和逐步完善。

9、爱岗敬业，做好责任区卫生间及公共区域的巡视检查工作在规定时间内保质保量完成各项任务。

二、保洁安全工作管理制度

员工必须遵守公司所定的安全预防措施及守则，故所有员工当值时须留意下各要点：

1、牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。

2、清扫人员在超过2米高处操作时，必须戴好安全带，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。

3、清扫人员有使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。

4、清扫人员不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生事故。

5、清扫人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。

6、清扫人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。

7、在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。

8、清扫人员在用开水时，应思想集中，以免烫伤。

9、室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，防止压伤手脚。

10、留意有否危险工作情况，如有发现，立即向主管报告。

11、如工作地段湿滑或有油污时，应立即抹去，以防滑倒。

12、保持各用具完整，损坏的切不可用，更不可私自修理，以免发生危险。

13、在公众地方放置之工作车、吸尘机等清洁机具，须尽量靠墙边，留意有否电线绊脚。

14、所有玻璃或镜，如发现有崩裂，必须马上向主管报告，立即更换，未及时更换的也须用胶纸贴上，以防堕下。

15、当洗地或洗地毯时，当留意有否弄湿电掣及插座、拖板，小心漏电。

16、当高空工作时或公众地方之地板打腊时，必须放置告示牌， 让其它人小心留意。

17、不可伸手进垃圾箱或垃圾袋内，以防被玻璃、刀片等刺伤。

三、定期消杀、灭害虫管理制度

1、消杀人员必须严格按照消杀程序进行消杀，施药之前必须提前三天贴发通知，通知上必须注明放药地点、时间及如误食中毒后的急救措施；

2、消杀药物必须严格按照“施药规范”放置，严禁放在人易接近的地方；

3、施药后，按照消杀实施方案规定的时间进行检查，清理施药现场；

4、被消杀场所在整个消杀过程中必须派项目经理跟踪、检查、监督；

5、每次消杀完成后，项目经理一定要做好《消杀记录表》保证每次消杀质量合格；

6、项目经理每月对检查人及记录表格进行核查，保证各项工作能正常的开展。

四、垃圾清运管理制度

1、所有卫生间、垃圾桶、垃圾箱的垃圾不能过夜；

2、卫生间垃圾桶内的垃圾不能超过其髙度的2/3,有污物的立即更换；

3、外围垃圾桶内的垃圾不允许超过其高度的1/2,若表面有污迹立即清洗；

4、生活垃圾清运保证日产日清；

5、如在垃圾里发现贵重物品应如数上交，不私留或使用；

6、发现苍蝇、蟬螂、老鼠等应立即做消杀处理；

7、垃圾车定期清洗，并做好消毒工作；

8、楼层内垃圾往下运送时，应按规定的时间、路线清运、清运完毕后将电梯及地面清理干净；

9、消杀作业完毕后应将器具药具统一清洗由专人保管并做好相关记录。

五、高空作业及外立面墙清洗操作管理制度

1、凡在距离地面2米以上作业的都为高空作业。所有高空作业不论任何工种，任何时间、地点、时限都应遵守本制度。

2、从事高空作业人员必须进行身体检查，凡患有高血压、心脏病、癫痫病，以及不适合高空作业的人员，一律不准从事髙空作业。

3、凡遇到下列情况者之一，禁止髙空作业：雷、雨、闪电、大风，钢管雨水未干，可能发生危险的其他情况，档上述情况过后，应当经公司安全、技术人员，检查各种作业设备确认后方可作业。

4、髙空作业禁区，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。

5、凡经常进行高空作业人员，应配备工具袋，高空作业使用的小型工具，均应放入工具袋内，不准在钢管或脚手架、建筑物上乱放工具。

6、登高作业前应仔细检查登高作业工具和安全工具，如：安全帽、梯子、跳板、脚手架等，如有不符和登高作业的应立即改正或拒绝登高作业。

7、所有高空作业人员不准穿硬底鞋，一律使用安全带，安全带一般采用高挂底用方式。

8、进行高空作业必须先将下方的易燃、易爆物品移至到安全地带，还釆取措施，确保剩下的金属或火花不致伤人或引起火灾事故。

9、高空作业人员不准从高空向地面抛掷物品，也不准从地面向高空抛掷物品。应采用绳索、吊篮、高架车或吊车传送物件。

10、如必须要从高空往下抛物时，地面必须有人看管，避免不伤害他人和损坏公物。

11、尽量避免上下同时作业，如不可避免上下可设专用防护棚,或采取其它防护措施。

12、高空作业时严禁嬉戏打闹，严禁高空作业区睡觉。

六、常用清洁剂、消毒剂使用管理制度

1、洁厕灵：能有效去除尿垢、水垢、铁锈等，具有去污快、省力等优点，并有一定的除臭和消毒功能。用于卫生间的尿槽及抽水马桶、坐厕等处使用。用法：用本品按1： 15-20,涂于被洗物表面，作用3-5分钟，再用小刷刷洗，清水过净即可，如遇严重污垢，可适当降低兑水比例。

2、空气清新剂：适用于卫生间、会议室、办公室、大堂、客户、包廂等地方除臭去异味。用法：均匀喷洒于空气或臭源处，15平方米左右的空间一般按喷嘴2-3下，每隔2小时喷洒一次，卫生间使用时可加大剂量和喷洒频率。

3、静电除尘剂：有效去除地面污渍及灰尘，美化并保护地面及其它硬持表面，可用于各种地面、墙面、塑料、金属、漆面、水磨石、大理石等其它硬质表面，代替地板油、尘推渍及其它旧扫地方法。用法：用干净、干燥的尘推，将本品均匀地喷于其上，然后装入塑料袋封闭四个小时以上，在没有完全干透前不能使用。每次用完后，将灰尘抖净，重新喷上本品，干透后重新使用。

4、不锈钢保养剂：用于不锈钢的清洁保养，防止表面氧化、腐蚀。将本品直接喷于物体表面或干净的纯棉抹布（适量），进行来回擦拭、抛光处理。

5、84消毒液用法：稀释浓度为1：500和1：200,浸泡时间为10到30分钟，被消毒物品应该全侵泡在水中，消毒以后用清水冲洗干净后方可使用。

七、保洁工具维护使用管理制度

为规范保洁用品的管理工作，有效地控制成本，节约开支，更合理地使用保洁用品，特制定以下管理办法：

1、申请、领用、发放：

1）每月30日前由项目经理根据下月工作计划，将所需要的报项目副经理处。

2）项目经理根据当月库存盘点情况及项目经理申报的保洁用品填写物资申请单，报项目经理审批。

3）釆购员根据审批后的物质申请单进行统一采购，入库时应由仓管员和保洁主管同时对采购的用品进行验收（包括数量、质量）。

4）由项目经理负责清洁用品，工具的统一领用和发放，并做好质量记录，环境维护员未经允许不得私自到仓库领取任何物品（特殊情况除外）。

2、使用、保管：

1）保洁组长负责对保洁工具使用的检查工作，发现问题及时向班长、主办汇报，并及时处理，由于人为损坏或遗失的工具、物品 应按原价赔偿。

2）保洁工具、用品在每次使用后应清洗干净统一存放在指定地点，以免丢失。

3）保洁工具、用品未经项目部经理或行政管理员许可不允许外借非项目部人员，管理人员借用时须征得清洁绿化主办同意且做好登记。

4）项目经理在申领、发放物品时应参照下表加以控制。

3、名称使用人使用期限备注。

4、胶扫把外围环境维护员半个月。

5、芦苇扫楼内环境维护员半个月。

6、垃圾斗楼内、外环境维护员二个月。

7、卫生桶楼内环境维护员三个月。

8、毛巾楼内环境维护员半个月。

9、垃圾车楼外环境维护员拟定三年。

10、农药消杀人员每星期2-3瓶每月用量控制在8-12瓶。

11、老鼠药消杀人员每月一次（20盒）针对实际情况可以适当调整。

12、垃圾袋外围环境维护员垃圾桶每二天更换一次垃圾袋。

八、服务间物品摆放管理规定

1、清洁工具摆放整齐，拖布、尘推，使用后必须清洗干净后放置门后隐蔽位置。

2、洗干净的抹布如需晾干，放于暖气管上，必须摆放整齐。

3、水杯等个人物品统一放在柜内，不得人放在桌面上。

4、背包、衣服放入柜内，不得放在椅子、桌子等其它地方。

5、鞋必须装入鞋盒并摆放整齐。

6、椅子放在办公桌和墙边并摆放整齐，如需挪动地方使用后放回原位。