房地产资产评估报告【通用多篇】

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价值定义 篇一

采用公开市场价值标准

房地产估价方法初探 篇二

委托方：(甲方)xxxxxxxxx

受托方：(乙方)xxxxxxxxxx

甲乙双方经充分协商，就xxxxxxxxx项目的房地产估价事宜订立本合同。

一、估价内容、估价目的、估价时点

1、估价内容：xxxxxxxxx

2、估价目的：甲方因xxxxxxx的需要，委托乙方对上述房地产的价值进行评估。

3、估价时点xxxx年xx月xx日。

二、双方责任和协作事项：

1、甲方应将委估房地产的权属证书等有关资料提供给乙方，并对资料的真实性、合法性负责。

2、甲方应配合乙方实地勘察委估房是产的状况。

3、乙方对甲方提供的有关资料应妥善保管，并尽保密之责，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

4、乙方力求估价结果客观、公正、合理，自资料齐全、实地勘察后，在xxx个工作日内每宗房地产向甲方出具一式xxx份房地产估价报告书，并对出具的房地产估价报告书负责。

三、估价收费标准及支付方式

1、甲方同意每宗房地产估价按物价部门规定的标准支付评估费用，具体协商确定按(xxx)方式收费。收费方式分别如下：

(1)按累进费率计：

评估值(万元)规定收费累进费率(‰)协商确定累进费率(‰)

1、100(万元)以下(含100)：规定收费累进费率(‰)xxxx;协商确定累进费率(‰)xxxx。

2、100-500(含500)：规定收费累进费率(‰)xxxx;协商确定累进费率(‰)xxxx。

3、500-xx(含xx)：规定收费累进费率(‰)xxxx;协商确定累进费率(‰)xxxx。

4、xx-5000(含5000)：规定收费累进费率(‰)xxxx;协商确定累进费率(‰)xxxx。

5、5000以上：规定收费累进费率(‰)xxxx;协商确定累进费率(‰)xxxx。

(2)按物价部门规定，经协商确定：本项业务按xxxx元收取。

2、支付方式：

(1)合同签订时，甲方先支付定金人民币xxxx元(大写人民币xxx万xxxx仟xxx佰xxx拾xxx元整)。

(2)乙方交付房地产估价报告书时，甲方支付全额评估费(已支付定金予以抵冲)

四、违约责任

1、在本合同生效后，乙方完成委估房地产估价报告书前，甲方提出中断估价请求的，乙方有权不退还已支付的定金；乙方提出中断估价请求的，甲方有权要求双倍返还已支付的定金。

2、在乙方完成委估房地产估价报告书后，无论甲方是否提出中断估价请求，乙方均不退还已去付的定金，并有权向甲方提出收取全额评估费。

五、争议解决方式

1、甲方接到乙方出具的估价报告书之日起5日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出书面复核申请，乙方应在接到甲方书面复核申请之日起5日内向甲方出具复核意见书。甲方如对乙方出具的复核意见书仍有异议的，可以按以下第(xxx)种方式处理：

(1)向xx法院起诉。

(2)向xx仲裁委员会申请仲裁。

2、当乙方完成委估房地产估价报告书10日后，甲方仍未支付评估费用的，乙方可以按以上第(xxx)种方式处理。

3、在履行本公司过程中发生争议的，可按以上第(xxx)种方式处理。

六、其它约定事项

xxxxxxx

七、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意变更。

八、本合同正本一式贰份，甲、乙双方各执壹份。

甲方：xxx乙方：xxx房地产评估有限公司

代表人：xxx代表人：

联系人：xxx联系人：

签订地点：xxxxxx

签订时间：xxxx年xx月xx日

进行房地产估价需要遵循一定的原则，包括：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。各原则的要求如下：

1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

3、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

5、公平原则。

6、谨慎原则(抵押贷款项目)。

房地产估价委托合同 篇三

房地产估价报告的修改思路

一、快速浏览报告。

查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。

二、详细检查报告。

1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》;⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素。

⑴估价对象描述。从区位、权益(所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限)、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致(如面积前后是否一致);

⑵影响因素描述。

①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。

②区域因素描述。不同的。估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。

③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。

三、分析测算过程。

⑴价格内涵及技术路线是否正确；

⑵基础数据是否准确。

⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等；

⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；

⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。

⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。

四、估价结果的确定。

估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

估价目的 篇四

为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

房 地 产 估 价 结 果 报 告 篇五

一、委托方

委托人：XX大职院

地址：XX市XX旗XX大职院教学楼

联系电话：15126160269

二、估价方

受托单位：房地产评估咨询有限公司

法定代表人：房地产评估咨询有限公司

资质等级：叁级

详细地址：XX旗估价咨询公司

三、估价对象

1、估价对象基本情况

估价对象位于XX市XX旗XX大职院教学楼，地处XX大院内，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。房屋总建筑面积为145.9㎡，用途为教学，砖混结构，房屋约于20XX年建盖完成。土地使用权类型为划拨，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为2080年12月23日。

2、估价对象产权状况

根据委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载，房屋所有权人为XX大职院，无共有权人。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

20XX年4月25日

六、价值定义

此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。

七、估价依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国担保法》；

（4）《城市房地产抵押管理办法》；

（5）《XX自治区建设工程材料及设备价格信息》2010年10月、11月；

（6）《XX自治区建设工程重置价计价规则》；

（7）《XX自治区施工台班费用计价办法》；

（8）《工程建设定额基本理论与实务》；

(9)2006年《XX自治区安装工程消耗量定额》；

(10)2006年《XX自治区建设工程措施项目计价办法》；

（15)《XX自治区建筑装饰工程消耗量定额》(2006年上下册）；

（16)《XX自治区建筑工程消耗量定额》(2006年上下册）；

（17）估价对象现场查看记录；

（18）委托方提供的与本次估价相关的房地产建筑面积及权属资料；

（19）本估价机构掌握的房地产市场相关资料；

（20）委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；

八、估价原则

本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。

1、独立、客观、公正原则

要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

2、合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

3、最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

4、替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

5、估价时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

估价对象为教学用房，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象使用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法采用市场比较法评估；估价对象作为教学，无法采用收益法评估；但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们采用成本法测算估价对象价值。

十、估价结果

本着公正、公平、合理的总原则，在分析现有资料的基础上，采用成本法估价，我们确定估价对象在估价时点20XX年4月25日的市场价格为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡

十一、估价人员：房地产评估咨询有限公司

十二、估价作业日期

20XX年4月25日至20XX年4月26日

十三、估价报告应用有效期

本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。

十四、房地产变现能力分析

房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、通用性：估价对象房地产为居民自建住宅用房，其用途具有广泛性，从而使得该房地产要改变用途难度较小，故该房地产的通用性较好。

2、独立使用性：估价对象为独立使用的房地产，独立使用性强。

3、可分割转让性：根据合法用途和房地产状况，估价对象可分割转让性较弱，且转让时不能改变用途，分割转让对房地产价值会产生一定负面影响。

4、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。

5、变现费用、税金等：当房地产实现抵押权时，预计转让税费用营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易服务费等，营业税=（转让额-原建购价款）×5%左右，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加1%，交易费约为房价的1%-2%，拍卖佣金为成交价格的5%。

6、变现时间：在当前市场条件下估价对象预计变现所需时间为：6个月到一年。

十五、房地产抵押估价报告风险提示

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产市场价值基本保持稳定。

（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。

（三）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。

（四）若估价对象进入清算或执行程序需变现，其变现过程中可能出现的不可预测因素较多。而评估值的计算仅从理论上和评估人员对市场的直观判断及经验做出估测，因此估价对象实际变现价格可能会与通常情况下的变现价格出现一定程度的差距或背离，甚至形成有价无市的市场交易格局，从而导致评估结果与实际交易价格产生差异，特此提请报告的使用者注意。

（五）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产市场价值进行再评估。

估价作业时间 篇六

20**年8月12日—***

房地产估价心得 篇七

随着中国社会主义市场经济的发展，房地产业由于对其他行业经济关联度高、带动性强，已经成为中国国民经济的支柱，但与此同时房地产行业也深受政策影响， 房地产在中国国民经济中的地位日益突出。,由于部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题，存在较严重的市场风险，房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。

1. 市场比较法

市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。该方法是不适用很少发生交易、数量比较少的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂、寺庙等。

2. 收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的'某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为未来收益主要有如下几种：1潜在毛收入；2有效毛收入3净运营收益4税前现金流量5期末转售收益。运用收益法估价，核心是预测净收益。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3. 成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建 价格-折旧。

上述公式根据下列三类估价对象而具体化：1新开发的土地；2新建的房地产；旧的房地产。适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。

4. 假设开发法

假设开发法的估价对象是 具有开发或再开发潜力的房地产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰修改或可改变用途的旧房三大类。未来开发完成后的价值可以用用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。运用该方法要注意一个问题，房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率。

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

5. 运用估价方法进行估算并决定估价结果

5.1 评估方法的选择

在选择评估方法时，主要依据如下三个方面综合决定的：

5.1.1 估价对象的房地产类型；

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