管理者培训心得多篇

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管理者培训心得篇1

我在做销售时，有很多的客户朋友，并建立了自己独特的楼盘销售客户网络，我每到一个新楼盘，都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼。很多同行都在问我，你有什么绝招，让这些客户一个盘一个盘地跟着你转?其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。

[用心学习]

从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。

[学习积极的心态]

进入房地产行业之前，我在棉纺厂做了6年的挡车女工，后来通过考成人高考在广西大学脱产读了2年大学。记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘，当时广西万通地产刚刚组建，招聘广告上写着只招一名营销人员，要求本科毕业以上，26岁以下。当时我已28岁了，也只有专科毕业的文凭，这两项要求我都不符合。但我非常自信，我认为我行，不管什么条件，先应聘再说。进入万通公司以后，当时面试我的房地产公司老总说，当时招聘，有很多人的基础条件比我好，正因为我表现得很自信，也很自然，所以，决定录取我一个人，很多人都觉得我很幸运。其实我个人认为，机会是靠你自己去争取的，它对于每个人来说都是公平的，关键是你有没有自信去抓住它而已。

在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。我给自己设定了一个目标，用5年时间打基础，5年以后，我不会再做销售人员。有了目标以后，我就通过再考成人高考，读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识。

我销售的第一个楼盘“万通空中花园”项目是在南宁市的旧城区内，这个区域是南宁市三教九流最为集中的一个地方，在那个地方建住宅小区，很多业内人士都不看好。为了能更准确的给项目定位，我们前期做了大量的市场调查，包括竞争对手调查和客户调查。当时，我们老总叫我去做竞争对手调查的时候，并没有告诉我怎么做，不象今天，叫销售人员去采盘，有固定的调查表格，知道要了解什么内容，采盘前还给他们培训讲解。老总只是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘，10天后把调查报告给我。当时房地产公司只有我一个兵，没人教我，两天过去了，我还不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我。他跟我说，他也不懂，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看。我想谁都帮不了我，哭了也没用，第三天，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。通过一天的观察，我看到了售楼小姐是如何卖楼的，还看到了是什么样的人来买楼，还了解到楼盘的户型、价格、规模等资料，很有收获。通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我受益匪浅。其实，采盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察，这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对手有一个深入的了解。在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通，对于有意向购房的客户，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。客户调查虽然辛苦，但让我积累了不少潜在客户。我当时的个人销售业绩占整个项目总销售额的2/3。并只用了三年的时间就达成了我的目标，当上了万通房地产公司的销售部经理和物业部经理。

所以，一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。这就是自我的形象。

一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”;这就是他对自己的一种肯定。

[培养你的亲和力]

所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。

在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。

在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。

语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。

管理者培训心得篇2

三个多月以来，在同事们的帮助下，自己在电销方面学到了很多东西，下面将以前的工作总结如下：

还记得当同事已经打了好多通电话之后，我才敢打自己的第一通电话，当时拿电话的手都是颤抖的，心里竟然还在祈祷不要有人接电话。可是并不如我所愿，那边接起了电话，我一时之间竟不知道自己要说什么了：开始想好的那些话语都烟消云散了，后来就把话术都记在本子上慢慢年习惯了也就好了。到现在想想，那时真的是很傻的。

做电话销售也可能是所有销售里最难，最具有挑战性的了;对于别人的拒绝总是很让我伤自尊。但是自己必须要迈过这个门槛。说实话当时我是把自己看成被“逼”上梁山的好汉，每天都在打电话，打好多的电话让自己遭受拒绝，学会承受。在开始的时候也是在师傅包括一部的同志们帮助以及熏陶下才慢慢的适应，别人可以做到，为什么我就不可以?

作为销售人员我感觉背负着挺大的工作压力。当面对背井离乡孤军奋战时的寂寞时，当面对完不成销售任务的沮丧时，当面对部分蛮不讲理的客户时，一旦丢失了坚强的意志，那么就只能逃离营销这个职业或者浑浑恶恶过日子。尤其是做电话销售，我们每天至少打五十个电话，每个月如果有十六个工作日，那每个月我们就要800个电话。可见我们要经受多少次的拒绝，我们听得最多的声音就是“拒绝”，如果不能激励自己，不能互相激励，那我们可能每天都会愁云罩面，每天都不想打电话，甚至看到电话头就痛，因为没有一个人会喜欢被拒绝的感觉。

在追求成功的时候，必然会碰到各种各样的困难、曲折、打击、不如意。可能这个世界上会有极少数的人，他的一生一路顺风，但是大部分的人，他都曾经遭遇过失败或正在遭遇失败，包括很多成功人士也是一样。除了要对自己当初确立的目标要有坚定的信心外，必须要不时回过头去，检验自己一路走来的足迹有没有偏离了轨道，有没有多走了弯路，如果走偏了就赶紧回来，赶紧修正，不时地总结和回顾，才能保证方向永远是正确的。正如常言道：“一个人不追求进步的同时就是在原地踏步”!

此时回头一想，我本人在工作中还是存在不少的缺点和不足之处，尤其最明显的一点就是马虎大意，在发传真的时候忘记该称呼有几次，甚至有次去开会竟然还把鞋子忘记了带，最后还是满天去借，此等性质的问题细节在生活中也是经常发生;打电话的时候还是不能够独立面对问题，在客户遇到问题的时候自己容易惊慌失措，不能镇定的稳住阵脚，就把电话直接塞给师傅或者其他同事了，这点来说，现在做的非常不好，包括打回访自己都不会去打，现在刚来了不到一个月的新人都可以自己面对这些问题，我这点就做的不够成功了，以后一定要努力改掉这个习惯，不能什么时候都依靠别人，要靠自己解决!还有一点是平时工作和生活两者不能区分开来，有时工作中的烦恼会带到生活中，而生活中不愉快的心情也有时导致一天的心情，当然这样是肯定不好的，因为一天没有好心情就直接决定能否有回执来报答一天的劳效!所以平时工作以及生活中，在自己给自己调解的同时要坚信：郁闷的人找郁闷的人，会更加郁闷。一定要找比自己成功的人，比自己愉快的人，他的愉快会感染会传染，就会找到力量和信心。

为今后做个打算，不能和以前一样从来不做总结，从来不设定目标，那样就像是一个无头苍蝇乱碰一天天的混日子了，没有目标性，一天不知道要有什么样的结果，在此一定明确了：至少一场会保持两个客户，不然一个月下来就八场会的话，自己来那么几个客户还不能保证是不是质量客户，那样签单的几率就太小了，至少在自己的努力中能够充实自己，给自己的同学一个榜样，给家里一个交待，能让所有关心自己的人放心，会认为我过的很好就ok了!

__年已成为过去，勇敢来挑战一一年的成功，成功肯定会眷顾那些努力的人!绝对真理!

管理者培训心得篇3

一、实与虚班主任工作是多方面的

班主任要做到既务实又务虚。班主任工作的务实，要求班主任必须从当前做起，从具体的事务做起，扎扎实实搞好班级管理。班主任必须深入到学生中去，认真了解、研究学生，掌握班级的具体情况，有针对性地开展工作。班主任既要做学生的导师，又要做学生的朋友与助手。在务实的同时，班主任还要务虚。班级工作需要理论的指导，需要不断地总结经验、吸取教训，以不断地提高管理水平。班主任要善于从繁杂、琐碎的工作中解脱出来，树立班级管理的整体观、发展观、理论指导观。只务虚不务实的班主任，工作难见实效。只务实不务虚的班主任，很难成为一个优秀的班主任。

二、管与放班级管理工作的对象是活生生的成长发展中的学生

实际工作中，班主任要“管”的方面很多，小到学生的坐行走、穿着打扮，大到学生的思想动态、前途命运，以及班级的建设与发展。许多班主任满腔热情，事必躬亲，早晚跟班，无所不管，甚至充当着“管家”、“警察”或“保姆”的角色。这种管理有其利，但弊大于利。管得过多过死，容易造成学生依赖性强，创造性、独立性差，缺乏自我教育与自我管理能力，也容易使班主任陷入杂务，疲惫不堪，不利其自身的完善与发展。陶行知说“教是为了不教”。魏书生认为“管是为了不管”。

其思想从根本上说，是要充分发挥学生在教育管理中的主体作用做到“管放结合”。具体而言，班主任要管的方面主要包括：制定班级长期目标，把握班级工作的整体思路。培养一支强而得力的干部队伍，并加以指导监督。做好个别学生及全体学生的思想工作，增强班级凝聚力、向心力。协调多方面关系，形成教育合力。学生能干的，班主任坚决不要干。在做好以上工作的同时，班主任要大胆放手，把一些具体事务派下去，建立层次分明的立体型管理体系，如公物维修、书刊保管、活动组织、班干部选换、班规制定等等。班主任要充分调动学生积极主动性，分工授权，引导学生参与管理，逐步锻炼和培养学生的自我教育和自我管理能力。管大放小，管主放次，授权负责，分层管理，既有利于班级的建设与发展，又有利于学生个性完善、能力的提高。

三、严与宽严格管理班级，我认为应从以下方面做起：

一是要引导学生制定合理的规章制度，做到纪律严明，“以法治班”。

二是要公正公平，不要感情用事。对违纪违规者，无论是干部还是普通学生，无论是优秀生还是后进生，都要一视同仁。

三是要注重“首因效应”，要认真对待、正确处理“第一次”之类的事情。

四是要持之以恒，避免犯“冷热病”，时紧时松。同时要狠抓养成教育，使学生养成良好的行为习惯。严还必须与宽有效结合起来，灵活处理。班主任要私下做好被处罚学生的思想工作，使其正确认识错误，并努力改正。

同时，对学生违纪处罚的方式要多样化，要寓教育于处罚之中。魏书生同志对学生犯错误的处罚是：唱一支歌，做一件好事，写一份关于错误的说明。他把处罚变为生动的自我教育的做法，对我们是一个很好的启迪。

四、堵与导

在实际管理工作中，由于受到多种因素的影响，一些班主任采取“堵”的方式较多，如实行“全封闭管理”以避免学生受校外不良影响，制定严厉的惩罚措施以控制学生越轨行为等等。采取“堵”的方式，减小学生犯各种错误的可能性，在一定环境和条件下是必要的、有利的。它有助于形成良好的“小气候”，从而有利于学生的成长。但仅仅靠“堵”是行的，过多地应用“堵”的方式，有两点不利：一是容易使学生成为工作的“对立面”，增加教育阻力。二是从长远来看，不利于增强学生的抵抗力与社会适应力。少数的班主任以“不出乱子”、“不出事”为目标，采用“盯、吓、压、罚”等方式管理班级，表面上班级“平安无事”，实际上引发问题却不少。

因此，“堵”必须与“导”结合起来，以“导”为主，以“导”为前提。通过引导，要让学生增强明辨是非与自我教育的能力。做好“导”的工作，需要做到“四多四少”：多民主，少强制。多激励，少批评。多引导，少说教。多用情，少用气。“多民主，少强制”要求我们要充分调动学生的积极性和主动性，引导学生制定规章制度、进行民主评议、换选班干部和处理班级事件，而不是单从班主任的主观愿望出发，强行这样做或那样做。“多激励，少批评”要求我们要善于发现学生自身优点、长处，培养学生的自尊心、自信心、上进心，通过发扬优点来克服缺点。要善于用英雄模范、先进人物的事迹来激励学生积极向上，而不是一味地批评和处罚。

“多引导，少说教”要求我们不单要告诉学生什么是对什么是错，还要告诉学生为什么，并具体指导学生去做。有时还需要班主任亲自示范，手把手地教。“多用情，少用气”要求我们对待犯错误的学生，要以情感人，亲切和蔼，心平气和，而不应怒气冲天，训斥指责，或者有意冷淡疏远。班主任正确处理好上述几种重要关系，班级管理工作则可收到事半功倍之效。学生思想工作九忌一忌主观武断，不调查研究。

一见学生出了问题，就凭主观臆测，凭印象武断。

二忌简单粗暴，不耐心疏导。动辄火冒三丈，我向家长告状，或责令学生停课检查，不因势利导，不以理服人。

三忌家长作风，不平等待人。缺乏民主风气，固执己见，不听取学生意见。

四忌上抓读书，不全面关心。只求学生埋头读书，不关心其课余生活，致使学生孤陋寡闻，生活枯燥乏味。

五忌信口开河。不能言必行，行必果，工作无计划，说话不算数。

六忌忽视身教，不以身作则。要求学生做到的事，自己不能做样子。

七忌感情用事，不一视同仁。对优等生和颜悦色，姑息迁就，对差生声色俱厉，冷眼相待。

八忌事务主义。不研究分析如何提高学生的思想政治素质，而是整天陷在日常琐碎的事务工作中。

九忌故步自封，满足于吃老本。平时不重视提高自己，落后于形势，难于开创工作的新局面。

管理者培训心得篇4

5月10日至11日，我有幸参加了嘉峪关市教育局组织的班主任工作培训学习。

这次培训，深刻而详实地传递给我们作为班主任老师一些教育教学方面的策略，使我对新时期的班主任管理工作感触颇深，启发很大，收益匪浅，让我深感教师这个职业是无比的光荣神圣与任重而道远。

新时期的班级管理工作向我们班主任提出了新的要求，新课改向我们老师提出了新的教学理念。在今后的班主任工作中，我要始终坚持以德为先，用真情尊重学生；坚持以爱为本，用爱心感化学生；坚持以理服人，用信任影响学生。把自己塑造成一个新型的、有个人魅力的班主任老师。下面我就结合培训学习谈谈自己的心得体会。

一、坚持以德为先，用真情尊重学生

“学高为师，身正为范”。在小学时代，班主任老师的重要性对一个学生来说确实是举足轻重的，老师的影响可能会是一辈子。

老师身上的优秀的品质之一就是对学生的尊重和宽容。学生在得到了老师的'尊重和宽容时，心灵得到了升华，灵魂得到了洗礼。

一般来讲，现在的小学生都有较强的自尊心和上进心，都希望得到家长和老师的尊重、信任与鼓励，教师尊重他们的自尊心，发扬他们身上积极的美好东西，就能使他们更好地体会到教师对他们的爱，更加容易接受教师的教育，并且自觉地去克服自身的缺点。

事实表明，对“学困生”也要尊重，并启发他们树立自尊心，让每一个不成熟的小孩走出误区。所以作为班主任老师应该认真考虑自己对学生的每一条意见，每一个做法，无论如何都不要挫伤他们的自尊心。

现在的小学生都是独生子女，最明显的一个特点就是情感波动大，对周围的反应很敏感，他们的情感需要更为强烈，他们不仅需要情感上的引路人，也需要情感上的倾诉者。他们需要平等、友善、关心、理解、尊重。他们并不是先接受周围人的叮嘱、辅导、说教，而是先考虑周围人对自己的态度。如果这种说教是令人振奋、愉悦、有帮助、有关心感的，他们往往会积极地接受，反之就会消极地接受，从而影响他们的行为。

没有交流，就没有教育，就没有感悟，就没有情感。作为班主任老师应注意对学生情感的关注。当学生遇到困难、挫折时，如果老师能充分尊重他们，以诚相待，就能够有效地帮助他们克服困难解决矛盾，消除挫折。对那些心理脆弱缺点较多的学生，应倾注关心、耐心、爱心，做他们的知心人、引路人，使他们都能抬起头来走路，他们就会尊重老师，理解老师。

二、坚持以爱为本，用爱心感化学生

“育人先育心”。感人心者，莫先乎于情。教师要爱自己的职业，首先要有一颗爱心。爱是人间最宝贵的，真诚的爱在世上是稀有的，爱也是世间最大的金矿，每个人心中都渴望接受爱。孩子们心中的每一丝希望的点燃都是从爱开始的。

通过学习培训，使我明白了作为一名班主任老师只有把爱的种子播撒在学生的心田，以学生的要求作为爱的起点，才能在学生的内心世界培养出爱的感情，并使之升华。

管理者培训心得篇5

虽然时间仓促、行程紧张，但总部这次为期一天半的培训让我受益匪浅，衷心感谢总部老师的辛苦安排。

首先，杨董事长的分享让我再次感知了企业发展所走过的艰辛旅程。

人在一次次的失败中成长，企业也在一次次的探索中转型。

20xx年是公司进行第三次战略转型的关键一年，我也将在公司战略转型的指导思想下积极进行自我调整，努力跟上公司发展的步伐。

另外，洪海江老师的培训课程让我重新认识了自己。

一个人要取得好的工作效益绝不单凭自己的工作能力，更在于合理的自我定位、高效的执行力以及良好的沟通能力。

对我而言，执行力的提高将极大地促进日常工作的开展。

通过学习，我认识到大多数的“不可能”都是因为自我设限，而提高执行力的第一步就是要突破这层自我设限，提醒自己一切事情都不是“不可能”，只是没有找到合适的方法，我们能做的则是想尽一切办法向“可能”靠近。

在如何检验自己的执行力上，应该树立“结果导向”的工作价值观。

对于每一项工作，首先应该问问自己“这件事我做了吗”。

当然“做了”不等于“做对”了，还必须考虑是否按照工作要求正确执行。

其次，还要思考是否将工作“做完”了，是否考虑了不良工作后果的补救应对措施。

再次，还要关注工作效益，反思是否将工作“做好”了。

随后，还应根据工作效益的反响进行调整，以求产生更大的效益，将工作“做美”。

最后，为了将工作“做绝”，还需将整项工作过程整理归纳，形成材料，以便为自己及同事以后类似的工作提供参考。

这次的短期培训让我学到了很多实用性的知识，特别是《高效执行力》这门课程让我在日后的工作中有了明确的行动方向。

再次感谢总部老师的安排，我将继续加强学习理解，争取活学活用。

管理者培训心得篇6

有幸参加“20xx年xx市中小学班主任培训班”的学习，聆听了专家的讲座，通过我们学员之间的交流，使我对班主任工作有了更深刻的认识，学到了一系列科学、优秀的管理方法，领会了一系列先进的管理理念，使自己更有信心去做好一名班主任。

在这次培训中，我们听了祖局长的讲话。他提到要注重教育公平，即努力去做到有教无类，让每一个适龄儿童都应有受教育的机会和权力；还要做到因材施教，即让每一个孩子得到适宜他的教育，不使每一个孩子掉队。这点让我大受启发。最后，祖局长还提出了对我们班主任的几点希望和要求：

1，要博爱；

2，要博学；

3，要感恩；

4，要表扬；

5，要批评；

6，要沟通。

孩子是看着老师的背影长大的，我要努力做一名合格的班主任。

接着，饿哦们还听了临沂第一中学徐xx老师“一个人和一群人的成长”、庞xx老师“一面班旗一个学生”、杜xx老师“谈心要懂得攻心”的班主任技能展示。xx第九中学洪善理有关“教师专业成长”的报告，其中他提到的“教育关注的是每一个学生的生命”的理论给了我很大的启发。北京十一学校赵xx的报告“实践智慧专业理性教育情怀”提到许多先进的教育理论，常xx老师“403教室的故事”使我深深记住了一句话：我始终不忘记自己也曾是一个孩子。我想，它会鞭策着我放慢脚步，用耐心对待我的孩子们。此外，华东师范大学杜晓新“儿童认知能力的评估与训练”、xx市xx区xx小学孙xx“创建和谐班级的探索与实践”、xx外国语实验学校于宪平老师“只要用心就会创造奇迹”的精彩报告更是让我受益匪浅。

总之，这次班主任培训让我学到了太多太多，让我看到了自己的差距。我会以本次培训为新的起点，力争在今后的班主任工作中，不断改进，不断提高，积极探索、善于总结，使自己的工作更加完善。

管理者培训心得篇7

房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。

我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。

当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。

我原来“万通空中花园”的一个老客户因为儿子就快到上小学的年龄了，打电话咨询我哪里有好的学校?并想在学校附近买一套50万左右的房子。当时，我正在销售的“秀山花园”项目旁边正好有个新建的双语教学幼儿园和小学，附近又有南宁市最有名的中学——三中，很合适他的需求，但是，同一片区又有三个楼盘可供选择，而我们秀山花园是距离小学最近、距离中学最远的一个楼盘。我没有急于把自己销售的楼盘介绍给他，而是陪客户一个盘一个盘地去看，每个盘都给他做分析。到了秀山花园附近的时候，我告诉他，我现在在秀山花园工作，今天，他也看了不少楼盘，怎么样，到我那休息一下吧?在经过学校的工地时，我重点给他介绍了在建的双语教学幼儿园和小学。客户当时就问我，你为什么不直接给我介绍你销售的楼盘。我告诉他，其实，我不是不想介绍我销售的楼盘给你，你是我的老客户了。我只是想让你买了房子以后不要再后悔，所以让你多比较，而且我们秀山花园虽然离小学是最近的，但是离菜市场比较远，离三中又没有其它项目近，所以我不想骗你买，让你自己选择。客户当时觉得我很诚恳，当场就在秀山花园交了定金。其实在这个过程当中，我除了真心实意地为他着想以外，主要的是针对他是“为儿子而购房”的需求。在介绍的过程中重点突出的是双语教学幼儿园和小学，来抓住客户的购买心理，我才能争取到顾客的认可，实现销售。

有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点(品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等)有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。

我在秀山花园项目销售的时候，曾接待过一个南宁市有名的律师。当时，他到售楼部来，看了一下我们的户型模型后对项目情况没有提问，我就请他坐下来，坐下来后，他就开始大谈南宁市的房地产，各个项目的情况。当时，他问我，对“荣和新城”怎么看?我跟他说，“荣和新城”在南宁市来说算得是品质比较好的一个小区，虽然它所属的片区为南宁市的工业区，但它紧靠邕江边，受污染的程度不大，再加上小区规模比较大，内部的环境做得比较好。物业管理也比较到位，在南宁市享有一定的知名度，特别是荣和新城的三期，价格都能卖到3000元/平方米以上，和南宁市公认的高档住宅集中的南湖风景区的楼盘价格是一样的，而且还卖得很好。如果今年市政投资修建邕江河堤的话，荣和新城不会每年洪水来的时候被淹了。他当时就对我说，他比较喜欢荣和新城，他到过很多售楼部，也问过不少的售楼人员，没有一个像我这样称赞别人的楼盘的，听我这么一说，他倒要认真地考虑去不去荣和新城买房。他再问我，秀山花园和荣和新城相比你又认为哪个项目好一点。我说这是两个不同性质的楼盘，各有各的特点，没办法拿来相比。我们秀山花园是南宁市现在唯一的一个山景盘。这时候，我请他到我们错层户型的样板房去参观，在样板间里，我给他介绍了错层户型的特点，更多强调的是，因为这个盘是依山而建，地形上的高差，决定了我们这个项目很多户型都做成了错层，它是一种自然的错落，你以后站在客厅的位置，会看到外面是错落有致的、层次感很强的立体景观，这种自然的感觉是很多平地建造的错层户型所没法享受到的。我们的户型特点吸引了客户，第二天，客户马上交了定金，而且签约非常顺利。

其实在这个过程中，我在谈到荣和新城这个项目时，我已经把荣和新城的劣势：地处工业区、价格高、地势低，如果遇上百年一遇的洪水，有被水淹的可能，但我只不过是换一种表达方式说出来而已，但客户的感觉就不一样，他会认为你比较可信。同时，在与他交谈的过程中，我发现他比较年轻，比较容易接受一些新的东西，我就给他推荐了错层户型。每个项目有很多优点，但不需要在销售时把所有的优点都告诉客户，如果都把所有的优点全部告诉他，项目也就变成没有优点了。你们要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。

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