物流园贷款调查报告

申请人成立于2004年5月18日，注册地址和办公地址为**市**区**路**路20-22号自编6号。公司主营建材市场开发、建设、出租，办公软件的开发、生产，投资策划，企业管理及市场营销策划，商贸信息咨询，仓库、房屋出租，停车场经营，货物储存、吸收、整理与调配等。

申请人目前主要是经营管理名下物业“**工业园”（即本次抵押物所处物流园区），该工业园位于**市**区**路与**路交汇处西南角，处于规划中的**市新中轴线旁，靠近地铁三号线和地铁八号线的交汇点客村站，附近还设有“赤岗路”公交站点，有多条公交线路途经；周边还有**大道、**路等交通主次干道，对外交通较便捷；西临**区商业中心，东接琶洲会展商贸区，南侧是万亩果园，地理位置优越。

该园区原为**洗衣机厂的生产基地(**作为破产企业，2003年法院主持公开的拍卖工作，**经过努力中标；资金来源就是企业的资本金;新城市于2011年收购100%**公司股权),占地面积27080㎡，上盖20栋物业，其中15栋有房地产权证，建筑面积45218.13㎡，剩余5栋无产权证的物业面积约为2000㎡，**工业园整个园区可出租面积约为47000㎡，申请人于2003年12月29日购买取得后装修改造用于对外出租经营。园区所处区域周边有ING文化谷创意园、TIT时尚发布中心项目，区域产业集聚度较高，办公氛围较浓厚；周边有工商银行、丽影广场、赤岗市场等配套服务物业，周边各项配套设施齐全。同时，该园区所处地块属**市“三旧改造”的规划范围内，也是**市“新中轴”南段的规划范围，已取得**区“三旧办”的相关文件（海更新查函【2012】25号）批复，未来规划用途将由工业用地变更为商业金融用地，有较大的升值空间。根据**国土资源规划未来园区地块土地性质为金融用地，地块建筑面积达到92000平米，目前周边楼面地价约为2万，土地未来估值超过20亿；目前我司正在做设计方案，积极与政府沟通推动旧改，预计未来5年内启动开发，补交地价及开发投入预计9个亿。利润约20~30个亿在正式启动旧改前，园区仍以园区升级提高租金的形式稳定过渡。

**园区周边城中村式的住宅区、工业厂区较多，目前部分厂区已经完成改造，主要业态为文化创意类、运动类、加工物流类、酒店餐饮类、IT办公及电子商务类。**工业园区内物业普遍使用年限较长，装修规格与周边新建物业相比较低，租金价格约为50元/平方米每月，较周边物业普遍租金价格为80元/平方米每月，有较为明显的价格优势；常年的出租率达97%以上，接近满租的状态，租客的稳定性较好，园区现已进驻99家中小型企业，入住企业租赁用途多为办公、服装设计及摄影等。根据申请人提供的报表显示2021年“**工业园”实现租金收入2445万元，租金收入情况较好，申请人的现金流充足，发展前景看好。

经现场调查，借款人的注册地址和办公地址都为**市**区**路**路20-22号自编6号，办公地点为自有物业中的一小部分（6号楼2层），其余物业用以对外出租。办公环境优良，员工各司其职。公司有科学的法人治理结构，组织架构设置合理，下设行政部、财务部、市场部等。该司有规范的公司章程，各种证照齐全有效。

经现场走访调查，该司有独立的财务部门，财务部门内部分工明确。该司的财务人员为4人，从业皆超过10年，经现场交谈，其对于财务记账、财务核算、税务等知识掌握娴熟。该司的每月及每年的合同资料皆装册保管，流水和发票也皆在电脑中按时间顺序保存。

该司办公员工约有15人左右，占比70% 以上的员工拥有大专以上学历。近几年来员工队伍稳定，未有高层管理人员变动。**工业园的一般事务由涂少平和林寿南负责管理。

**物流园现在主要的租赁对象为三种：一为电商服务平台，主要客户群体为服装设计、生产加工及销售企业，与中大相似；二是影视基地及影视制作企业，其租赁对象为有摄影需求的企业（其中1栋、2栋部分、8栋、13栋、17栋为影视基地）及有影视后期效果制作的企业，该类型企业多服务于附近的珠江电影制片厂，且**可用于作为影视基地的租赁物业不多，考虑到场地及人力等方面优势，因此**公司也有参与影视拍摄及影视制作；三是产品设计类企业，其多为琶洲参展企业设计产品。

园区主要有四类长期、稳定的租户：

第一类：南方电力集团，租赁面积达8000平方米，主要用于行政办公、电器实验，是园区长期的优质租户；

第二类：电商公司，代表企业有：

①韩味：从事女装电商贸易，租赁面积750平方米，公司规模达60人，为淘宝电商前100强公司；

②狮之谦：从事女装电商贸易，租赁面积1688平方米，公司规模达60人，为淘宝电商前100强公司；

第三类：影视制作企业及基地：园区有3个固定摄影影棚（1号、7号、8号楼），1号楼为固定场景，按时租，目前每小时租赁为1200元。7号楼、8号楼为租户拓影公司固定摄制影棚，使用率较高。

第四类：展览设计企业，代表企业有：

①双威：租赁面积750平方米，公司规模达50人.