城市房地产管理法【通用多篇】

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《中华人民共和国城市房地产管理法》问答 篇一

问：《中华人民共和国城市房地产管理法》有哪些主要内容？

答：《中华人民共和国城市房地产管理法》于1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正，根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正，共七章73条。第一章总则，共7条，包括本法的调整范围、管理房地产机构的设置及其职权。第二章房地产开发用地，共17条，包括土地使用权出让和划拨的具体规定。第三章房地产开发，共7条，包括房地产开发的原则和设立房地产开发企业的条件。第四章房地产交易，共28条，包括房地产转让、抵押和房屋租赁、中介服务机构的具体规定。第五章房地产权属登记管理，共4条，包括房地产权属登记的具体规定。第六章法律责任，共8条，包括对各种违法乱纪行为的处理。第七章附则，共2条，包括施行日期等内容。

问：《中华人民共和国城市房地产管理法》调整范围有哪些？

答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

问：何谓土地使用权出让？

答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

问：土地使用权出让有哪些方式？

答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

问：何谓土地使用权划拨？

答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

问：哪些建设用地的土地使用权可以依法划拨？

答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

问：设立房地产开发企业的条件是什么？

答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

房地产管理法 篇二

随着房地产市场的迅速发展与变化，近年来其市场的需求与购买力被大量透支。加之银行放贷的收紧，市场供需关系的转变，自2014年以来，我国房地产市场迅速转冷，根据国家统计局公布的指标显示，房地产市场的多项指标均出现同比增幅下滑的局面。在这种形势下，传统的房地产开发项目管理与管理模式（重利润、轻成本）已不再适应当前的市场模式，越来越多的企业开始关注和重视寻求房地产开发项目成本管理的新方法。

我国对于房地产开发项目成本管理的研究起步较晚，大致始于20世纪90年代。在早期的研究中，周世江将房地产开发项目成本管理的研究重点集中于对工程建筑过程中全部开支的广泛测算，认为将成本测算与预算区别开的处理方式将能够有效管理目标成本。薛敬明的研究认为房地产开发项目是一个复杂而周密的系统工程，它并不是孤立存在的而是受到外部环境的影响，所以在对房地产开发项目进行成本管理时，必须考虑各类要素的风险。另外，还有一部分学者对房地产开发项目的生命周期阶段进行区分，费树林认为相较于其他生命周期阶段，房地产开发项目的开发建设过程对总成本的影响最为显著。顿新春等从成本目标的角度对房地产开发项目的成本管理进行研究。在这些研究的基础上，一些学者对房地产的成本管理研究着眼于精细化的管控；一部分学者研究如何在不确定环境下利用风险管理的工具与方法对房地产开发项目的成本进行动态管理；还有一部分学者开始从全生命周期的视角对房地产开发项目的成本进行分析并从项目整体的角度对成本管理提出新方法。

从目前的研究来看，许多学者对房地产开发项目的成本管理都进行了深入的探讨，但是大多局限于从一个主体或客体（如开发商或是承包商）的角度对该类项目进行研究[69\并且缺少对不同利益相关者之间的成本管理的分析，这就导致了目前研究的一定局限性，所以，构建系统的、全面的成本管理方法非常重要。

本文通过文献研究、访谈调研和问卷调研等多种研究方法，对研究问题展开深人和全面的研究，并在研究的过程中对房地产开发项目成本风险管理的基本原理与模型进行总结和提炼，形成了系统和全面的理论与模型。

1.房地产开发项目风险性成本管理的基本原理

面对房地产市场的不断变化，房地产开发项目的生命周期逐渐缩短，其产品质量的差异化也逐渐降低，房地产企业进入了精细化管理。从基本原理上说，如果房地产开发项目的实际成本在成本预算合理范围内波动，就视为成本管理成功了。房地产开发项目实际成本与项目成本预算发生偏差的根本原因是项目及其外部环境和条件的发展变化，这些不确定性对项目的影响导致了项目成本与预算的偏差。所以项目风险成本管理的基本原理是针对这些发展变化，如何开展好项目风险成本的全面管理。

由于房地产开发项目在其设计、计划与建设等多个生命周期阶段将涉及不同的相关利益主体，所以在进行成本风险管理的探讨时，也需要考虑相关利益主体对房地产开发项目所造成的影响。图1给出了考虑项目不同主体与客体的项目风险成本管理的对象和内容，以及这些项目风险成本与项目预算之间的相互关联和相互影响。

由图1可以看出，由于房地产开发项目各种不确定性成本的存在，所以项目成本和项目开发商与承包商的支出和收入都呈现出一种统计概率分布的情况，而不是一个确切的项目成本或价值的数值。因此房地产开发项目风险成本管理的基本原理主要包括以下三个管理要点：一是管理和降低房地产开发项目成本或预算的不确定性；二是抓住房地产开发项目成本或预算不确定性可能会带来的好处或收益（降低项目成本或提高价值）；三是抓住房地产开发项目成本或预算不确定性可能会带来的坏处或损失（项目成本升高或价值降低）。

根据大量的实践和研究总结，房地产开发项目的成本和预算的不确定性可以根据实践的具体情况利用正态分布、/3分布或其他概率分布进行标示，图1采用正态分布的概率分布对原理进行了解释。由图1可知，项目成本和项目开发商与承包商的支出和收人都呈现概率分布的状态，这是由于它们都会受到项目及其环境与条件发展变化的影响，出现不确定性的项目成本和预算。

房地产开发项目成本和项目开发商与承包商的收人与支出各有其概率分布标准差S，它给出了项目不确定性的变化大小。因此从基本原理出发，人们管理项目成本和价值的核心是分析找出这些S的值，然后根据需要按标准差的±33(涵盖变化范围99.7%)或±25(涵盖变化范围95%)去做好项目风险成本的管理。因此房地产开发项目风险性成本管理有四方面的根本任务，一是努力分析和找出项目风险成本概率分布标准差5的值；二是根据需要确定出项目风险成本是按±35，还是按±23去开展管理；三是努力降低项目风险成本的S值而使项目风险成本变动范围缩小；四是努力提髙项目风险成本的发生概率P值以提高项目成本不确定性的发生概率。

2.房地产开发项目承包商风险性成本管理的基本原理

以房地产开发项目的成本管理原理为基础，从承包商角度对房地产开发项目进行管理需要考虑其收入与支出的变化对开发商可能造成的影响，见图2。因为房地产开发项目承包商的实际支出服从某种概率分布，所以在对其管理中最重要的有三个方面：一是努力减小标准差S的值而使其在±33范围内得以变窄；二是努力提高发生概率P的值而使其尽可能接近于P=1(图2中该处的虚线）；三是努力使其中线向左方移动(支出降低）。房地产开发项目承包商的收人也呈现概率分布情况，所以这种收入管理也有三方面的工作：一是努力减小标准差8的值而使其在士33范围内得以缩减；二是提高发生概率P的值而使其也尽可能接近于P=1(图2中该处的虚线）；三是努力使其中线向右方移动（收入提高）。

房地产开发项目承包商的支出和收入之间存在着相互关联和相互影响的关系。如果支出管理的结果是支出预算减掉35(图2中支出分布最左端），而收人管理的结果是收入预算加上3S(图2中收入分布最右端），则会获得“承包商最大收益”。反之，如果支出管理在预算加3S处（图2中支出分布最右端），而收人管理在预算减掉3S处（图2中收入分布最左端），则会获得“承包商最小收益”。很显然，集成管理这两方面的结果会得到二者之间的差额，这是承包商风险成本管理的根本所在。

3.房地产开发项目开发商风险性成本管理的基本原理

从房地产开发商角度对房地产开发项目进行管理需要考虑其收人与支出的变化对承包商可能造成的影响，见图3。房地产开发项目开发商支出同样呈现一种概率分布的情况。因此，这方面管理最重要的同样有三个方面，一是减小支出标准差S的值，从而使其在±3S范围内得以变窄；二是提高发生概率P的值而使其尽可能接近于P=1;三是努力使其中线向左方移动（降低支出）。项目开发商收入也呈现一种概率分布的情况。因此，这方面管理最重要的同样有三个方面，一是减小收人标准差8的值而使其在±3S范围内得以缩减；二是提高收入发生概率P的值而使其也尽可能接近于P=l;三是努力使其中线向右方移动（提高收人）。

如果房地产开发项目开发商能使其支出处于预算减掉3S之处(最左端），而将实际收人管理在其预算加上3S之处（最右端），就会获得图3中的“开发商最大收益”。反之，如果项目开发商管理失误而使其实际支出处于预算加上35之处（最右端），项目实际收人处于预算减掉3S之处（最左端），则会获得“开发商最小收益”。很显然，集成管理这两方面的结果会得到二者之间的差额，这是项目开发商风险性成本管理的根本所在。

4.房地产开发项目风险性成本管理的过程模型

根据房地产开发项目成本管理的原理建立房地产开发项目成本管理的过程模型，从而使企业能够对这类项目进行更为良好的管理。虽然房地产开发项目涉及开发商与承包商等多个不同的相关利益主体，但是对于成本管理的基本过程，见图4。

4.1根据房地产开发项目成本预算制定管理标准

在项目成本管理过程模型中，第一步是根据组织既定的房地产开发项目预算去制定项目成本管理标准，因为这种管理标准是开展项目成本管理的度量基准，不能凭空想象或“拍脑袋”去制定，而要符合组织的项目预算，又要符合组织的项目成本与管理能力和项目所处环境与条件的客观情况。

(1) 房地产开发项目成本管理标准的上限和下限。不能使用项目预算作为项目成本管理的标准，因为一旦出现项目成本管理结果超出了标准就会导致项目成本管理失败的后果，所以必须在项目成本目标计划和项目成本菅理标准上下限之间留出“容忍区间”或“预警区间”，以便及时预警和采取应对措施。

(2) 房地产开发项目成本管理的统计管理标准。当房地产开发项目成本绩效度羞结果出现系统偏差时，必须采取应对措施，因为系统惯性会导致既定管理标准上下限的失效。

4.2使用既定管理标准去度量房地产开发项目的实际成本

在制定出房地产开发项目成本管理标准后，就需要对照这些标准去度量项目实际成本，从而发现房地产开发项目成本管理的偏差、问题和实际结果。此时需要注意项目成本管理绩效度量的方式和频率问题。

(1) 房地产开发项目成本管理绩效度量方式。常用的度量方式有三种，分别是项目成本绝对值的度量，项目成本相对值的度量，项目成本平均值的度量。其中，前者度量给出项目成本偏差绝对值的大小（增减多少元），中者给出项目成本偏差绝对值的大小（增减多少百分比），后者给出项目成本平均水平偏差的大小（综合单价增减多少）。这三方面度量结果应编制成项目成本管理绩效报告，用文字、数据、各种图形和表格等形式给出度量结果。

(2) 房地产开发项目成本管理绩效度量频率。因为项目成本管理及其绩效度量是个动态和不断循环的工作，因此这种度量工作的开展频率也决定或影响着项目成本管理的效果。其中，若度量的次数过少就无法及时发现和纠正项目成本的偏差而造成损失，若度量次数过多则会使管理成本大大增加。另外，这种绩效度量也有定期和不定期两种，而且特别当项目成本管理出现问题时企业就必须提高这种度量的频率，从而更严密地监测项目成本管理工作和结果的发展变化情况。

4.3比较管理标准与实际成本并做出分析判断

比较管理标准与实际成本并做出分析判断是为了发现房地产开发项目工作中可能出现的问题和偏差。

(1) 分析房地产开发项目实际成本是否存在偏差。如果项目实际成本与管理标准相比较没有偏差，企业就不必采取任何措施，但是如果这种比较的结果存在有偏差，那么企业就必须开展下一步的比较分析和判断。

(2) 分析出现的偏差是“问题”还是“成就”。如果人们发现有偏差就需进一步比较分析这种偏差究竟是“问题”还是“成就”。如果属于“成就”则人们不必采取纠偏措施，但是如果属于“问题”，就必须开展更进一步的比较分析和判断。

(3) 分析偏差问题是否可以进行纠正。如果人们发现有“问题”就必须更进一步分析这种“问题”是否能够进行纠正。因为在项目成本管理中有许多情况是客观环境与条件造成的项目成本偏差，这是人们“无能为力”的。

4.4分析房地产开发项目成本偏差的原因并采取措施

分析找出房地产开发项目成本管理“问题”的原因所在，严格区分究竟是主观努力不够还是客观环境影响。如图4所示，对于客观环境影响的原因，企业需要采取修订项目成本管理标准的措施，对于主观努力不够的原因，人们需要进一步分析项目成本偏差原因，然后才能有针对性地采取纠偏措施。

5.结语

通过对房地产开发项目目前形势的分析以及对房地产开发项目研究现状的概括与总结，探讨目前针对房地产开发项目成本管理现有研究的欠缺与不足，其主要研究结论如下：一是构建了全面、系统的房地产开发项目成本管理原理，通过研究将房地产开发项目成本中的不确定性因素进行概括，并探讨了房地产开发项目成本管理的几个基本要点；二是从开发商和承包商的多相关利益主体视角对房地产开发项目的成本进行了分析与研究，并在房地产开发项目成本管理原理的基础上从不同的视角对其成本管理的要点进行了深人探讨；三是在上述研究的基础上提出了房地产开发项目的管理模型，针对房地产开发项目成本管理的特点深人分析了如何利用管理模型对房地产开发项目进行有效管理。

房地产管理法 篇三

内容摘要：目前，我国房地产市场非法预售现象较为普遍，购房者权利难以保证，致使社会矛盾激化。其焦点体现在价格飙升、广告推介会陷阱和订金圈套。对此，行政监管不利、行政处罚无力、相关法律不够完善，是造成信任危机和社会不稳定的主要因素。本文建议筹建商品房预销售网上备案系统，加强行政监管力度，建立房地产成本、价格信息披露制度，构建房地产信用体系，最终取消商品房预售制度。

关键词：房地产非法预售价格飙升

我国房地产市场在2008年出现了前所未有的信任危机，房地产纠纷不断出现，司法救济无助，调解缺乏力度，开发商与购房者(消费者)矛盾激化，究其源头，多为房地产开发商的非法预售行为。

房地产市场非法预售现状调查

（一）非法预售现象的普遍性

没有取得商品房预售许可证而进行的非法预售行为在我国到底有多普遍？有关人士表示，几乎绝大多数新开发楼盘销售都有“认购”或“认筹”环节，后者更是接近半公开。另外，据笔者了解，2008年6至8月，仅河北省唐山市就有数百户商品房团购户与数家开发商矛盾激化而上访，问题的根源在于开发商的非法预售严重侵害了购房者的利益。

房地产市场的非法预售行为，究其原因包括：

先期了解市场，为将来定价做准备，部分开发商收取一万元到十万元左右的订金称为认筹，其目的是为了解市场，以认筹的多少预测其开盘价格。同时，从认筹到真正预售要半年到一年多的时间，开发商也等于获得了一笔无息贷款。

融资以缓解资金紧缺压力。一些中小开发商资金实力不足，会用“内部认购”的形式提前预售，这种形式在中等城市非常普遍。据业内人士介绍，许多商品房项目常常先由承建商垫资建设，从楼盘出地面开始，开发商就要逐层向承建商付款，一直到取得预售证、正式发售前，这是开发商资金链最紧的阶段。因此，正是由于资金紧张个别开发商在还未取得预售证前，以总价打折、优先选房等好处诱使购房者提前缴纳全部房款或首付款，购买一个所谓的“房号”。

（二）非法预售矛盾激化的焦点问题

笔者在北京、河北等地进行了细致调查，调查结果显示了房地产非法预售矛盾激化的焦点问题主要为：

1.房价飙升，加重市民购房负担。调查结果显示，在50名受访者中，48人认为非法预售在一定程度上拉升了房价。消费者认为：部分开发商囤积房屋，以内部职工的名义卖出，造成房价飙升，加重市民购房负担。政府监管不力，百姓是弱势群体，只好任由房地产价格上涨。

2.广告推介会的陷阱，侵害购房人利益。非法预售时，开发商不敢进行非法广告宣传。于是一些房地产商进入各单位，进行团购宣传，变相召开广告推介会，许诺优美环境、高尚品位、完美配套设施、周全的物业管理，以及即将到来的开工时间。同时低价诱饵，以低“起价”来暗示商品房价格，或以模糊的“均价”来表示。部分证照全无的项目，开发商宣称施工证即将办理，手续很快齐全。

据调查，一部分开发商在非法内部认购中，设定“暂定价”或“开盘时的市场价”作为陷阱，明知近期不具备动工开盘条件，却口头承诺诱骗消费者，然后违背诚信，钻法律漏洞，并且滥用“不可抗力”的说辞，推卸责任。

3.“购房订金”的圈套。“定金”与“订金”是一对看似相同，实则大相径庭的概念。“定金”一词在法律条文中有十分明确界定。《中华人民共和国合同法》第115条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金，作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

而订金常用于承揽合同、服务合同场合。它指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。换言之，订金的担保功能（惩罚性）是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用。

非法预售的社会危害及成因

改革开放以来，随着我国房地产市场经济体制的建立和纵深发展，作为市场经济伴生物的非法行为也大量发生，不但给国家和人民的利益造成巨大损失，还极大地干扰和破坏了我国房地产市场的健康发展，引发大量的不安定事件，危害社会稳定，其危害之严重已引起了政府和社会各界的高度关注和重视，已到了必须彻底进行根治的地步了。

笔者认为，开发商的非法预售猖獗，不只有着现实，还有着法律的双重因素，具体来说有：

（一）现实原因

开发商缺乏职业道德素养。不论是大开发商，还是中小开发商，都还缺乏本着善待客户、建立品牌的心态开展项目销售工作，而是急功近利只顾眼前利益，不顾后果地开发和销售。特别是在与购房者的纠纷中，缺乏承担责任的勇气。如此，不可能实现我国房地产的共同进步，更不用说使整个行业进入一个重视品质和客户的崭新发展阶段。

政府监管缺乏力度。房地产行政部门少有主动监管市场，对于开发商的非法预售行为，被动地亦步亦趋，致使问题猖獗，百姓利益选择无奈，不得不与强势开发商签订非法的内部认购协议书。

调解未能发挥作用。部门只强调其为调解部门，不能进行录音等司法鉴定，解决问题的方式多为折中方法，缺少积极主动解决问题的态度。面对购房者的一次次催促和不满，多以“不满意可以司法诉讼解决”相推搪，促使购房者不得不进行上一级。

（二）法律原因

对于开发商的非法预售侵害购房人利益，并非购房百姓不肯拿起法律武器，而是现行的法律存在漏洞，司法实践上还有很多问题。

开发商非法预售后的责任承担上较轻。按照《城市房地产管理法》第67条和《城市房地产开发经营管理条例》第39条的规定，对擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门依法追究其行政法律责任，因此，县级以上各级房产管理部门是依法行使《城市房地产管理法》第67条规定的行政处罚权的部门。依据上述内容，各级房产管理部门基本是无举报不追究，少有主动调查。那么根据《城市房地产管理法》第67条规定，采取行政处罚的种类只有责令停止预售活动、没收违法所得和罚款。

值得一提的是，没收违法所得，仅指在非法预售商品房过程中所获得的收入全部，是指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益，而罚款的数额仅限定为已收取预付款1%以下。并且行政处罚机关只能在法定幅度内决定罚款数额，不能有任何超越。开发商利益均衡后，宁可被罚1%，也远比兑现当初的价格承诺获利丰厚，于是诱发道德风险，违背诚信，造成矛盾激化，市场恶性循环。

司法实践中，只重协议条款，缺少法理思考，忽视法律的内在逻辑。在司法实践中不去考虑法律的逻辑起点，也不提及所有购房人对协议中市场价格的明确理解。这使得购房者对司法产生的公正、公平产生怀疑，不愿诉诸司法解决。另外，对此类非法预售行为，在认定非法集资时，各省的司法判决存在很大差异，购房人的损失基本得不到合理赔偿，这也是购房者不愿意诉诸司法的重要原因。

针对非法预售行为的解决对策

（一）建议筹建商品房预销售网上备案系统

只有解决房地产市场交易信息不透明、市场信息不对称的状态，才可彻底遏制非法预售“潜规则”。广东珠海市商品房预（销）售专网于2007年已正式启动，市民可以在买房前上网查看其预售许可证、各商品房房号、户型等信息。预售专网将使房地产市场信息更加公开、透明，抑制人为惜售、炒房和哄抬房价等行为，起到稳定住房价格、促进房地产业持续健康发展的作用。

（二）建议行政主管部门加强实质监管

政府应加大惩罚力度，重点打击内部认购，因为它形成了“假认购、真预售”的事实，已经实际完成了买卖，却没有法律保证，涉及资金量大，必须严厉打击。对开发商应在确认其非法内部认购后，对其处以不得预售、只能建成现房后销售的决定。受访者均表示希望政府能够加大对非法预售的打击力度。

（三）建议政府加大宣传力度

实际中大部分人不了解房地产的相关政策，在有关访问中，被调查者不知道如何辨别证件真伪，不知道去什么网站查询，这些都需要政府加强宣传工作，在消费者当中普及。

（四）制定房地产成本、价格信息披露制度

土地增值税政策在2007年2月起实施，如果能得到严格执行，将很大程度上促进房屋成本透明化。有学者表示，过去除了上市房地产公司按规定必须公开企业信息，对其他开发商的账目，税务部门只能有疑义时才能核查。土地增值税政策实施后，每个开发商必须为每个项目申报收入中的扣除项目，开发商必须拿出票据证明花在人工、材料、宣传方面的成本，虽然依然可能多报支出，但起码有了限制。总的来看，本文认为只有解决买卖双方信息不对称的问题，才能形成一个价格的合理形成机制。

（五）构建房地产信用体系

从信用体系、法律制度的建设着手，建立并公开房地产开发商的诚信档案，限制或禁止向不诚信开发商贷款。2008年8月，央行银监会限制银行向房地产企业发放贷款，对规范房企贷款提出了五大项具体要求。分别是：禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款；此外，银行还应加强对房企自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估，审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押。笔者认为，为了有效遏制开发商的非法预售，应当通过各种有效的手段禁止向此类房地产企业贷款。

城市房地产管理法 篇四

第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权出让

第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十四条土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第十七条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二节土地使用权划拨

第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

第三章房地产开发

第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十一条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第四章房地产交易

第一节一般规定

第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二节房地产转让

第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

第三节房地产抵押

第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四节房屋租赁

第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

第五节中介服务机构

第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费；

（四）有足够数量的专业人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

第五十九条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章房地产权属登记管理

第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

第六章法律责任

第六十四条违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十五条违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第七十条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十一条房产管理部门、土地管理部门工作人员、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

第七章附则

房地产管理法 篇五

关键词：土地管理法；小产权房；集体建设用地；宅基地

人们对小产权房问题的关注并没有因金融危机和政府不断抑制房价上涨的举措而有所降温，近年来修改《土地管理法》的工作又时刻牵动社会各界关注小产权房的神经。长期以来小产权房建设和交易屡禁不止，带来的各种纠纷已经成为一大社会隐患，现行制度障碍致使相关部门无法有效治理小产权房，目前《土地管理法》的修改不仅关系中国未来土地使用制度改革的方向和力度，也关系小产权房未来可能的治理机制和命运。应以《土地管理法》修改为契机，治理小产权房，以实现各方利益的平衡，构建和谐社会。

1 小产权房的现行法律地位

“小产权房”是指建设在农村集体土地上并向集体经济组织以外的成员销售的住宅房屋。依据占地性质不同，小产权房分为三种类型：建设在农用地上的住宅房屋；建设在宅基地之外其他集体建设用地上的住宅房屋；建设在农村宅基地上并出售给非本集体成员的住宅房屋，既包括农民对外转让的自住住宅，也包括投资方在宅基地上建设并对外销售的商品住宅。小产权房的典型形态是以销售为目的在集体土地上开发的商品住宅，不同类型小产权房的法律性质有所不同。建设在农用地上的小产权房，明显违反《土地管理法》规定的土地用途管制制度，也严重威胁耕地保护目标实现，有关部门往往采取严厉的制裁措施。宅基地上小产权房的法律性质则较为复杂。涉及小产权房的法律规定有《宪法》第10条第4款，《物权法》第151～153条，以及《土地管理法》第43条、第59～63条。从这些规定来看，既未禁止农民转让宅基地上的住房，亦未对受让对象做出限制。但自1999年以来，以国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为代表的一系列政策性规定，则对宅基地使用权及其上住房的转让做出超出法律范围的限制，从不同角度将宅基地使用权和宅基地上房屋的取得和使用对象限定为本集体成员之内的农民，禁止将宅基地上房屋出售给非本集体成员尤其是城镇居民。应如何看待这些政策性规定呢？首先，关于宅基地使用权部分。《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”如果将该条理解为授权性规定，则这里的“国家有关规定”使得宅基地使用权这一用益物权受到了包括上述国家政策性规定在内的其他规范性文件的限制，那么，上述政策性规定虽然不是法律，但其对宅基地使用权这一基本民事权利部分进行的规定具有法律效力。其次，关于农民所享有的宅基地上房屋的所有权。《物权法》对此并未做出特别限制，应当认为农民享有包括占有、使用、收益、处分4项权能在内的完整所有权，农民可以对其享有合法所有权的宅基地上的房屋进行自由处分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流转性与宅基地使用权的不可流转性就产生矛盾。在这种情形下，是迁就并维护农民对房屋的所有权而牺牲国家在宅基地使用权流转管理上的利益？还是相反的价值取向？法律并未明确规定。上述政策性规定选择了后者。但农民的房屋所有权无疑是公民享有的非常重要的基本民事权利，上述政策性规定对农民的房屋所有权做出限制显然是不合适的。尽管如此，这些规定却在实际生活中发挥作用：房屋和土地管理部门不为转让给非本集体成员的农民宅基地和房屋发放产权证。司法实践中，法院也对此种转让行为持否定态度。由此可见，取得合法审批手续的宅基地上房屋，农民用于自住可以取得合法产权证，但一旦转让给本集体以外的成员，则成为不受国家保护的小产权房，转让合同不被法律认可，受让者也无法办理产权登记取得产权证，从而无法取得受让房地产的物权。

2 小产权房治理与土地使用制度改革

治理小产权房要双管齐下，一方面从源头上遏制小产权房的开发销售，另一方面要妥善处理已有小产权房，这均以从根本上改变目前城乡土地使用不平等和城市房地产市场扭曲的状况为前提。

2.1 推行集体建设用地流转。构建城乡平等的土地使用制度

传统的征地供给模式已经越来越不适应当前社会发展形势的需要，改革征地模式已经迫在眉睫。从政治上看，近些年来因征地引发的大量甚至是激烈的社会矛盾已经成为影响社会和谐的重要因素，地方政府在征地过程中扮演的“土地投机商”的角色极大地损害了政府的公信力。从经济上看，目前的城乡二元结构已经严重制约了中国经济的持续快速发展，通过征地模式为城市发展提供廉价土地和资金的发展模式必须得到扭转。

2.2 允许集体土地上的商品住宅建设，打破城镇居民住宅用地的政府垄断

从立法上禁止集体土地上的商品住宅开发完全没有必要，明智之举是承认其合法性并予以法律规制。此外，应当将集体建设用地上的商品房开发纳入城镇房地产开发管理的轨道，从开发到销售到物业管理都实行与国有土地上商品房开发一样的管理，最终打破城乡住房二元化态势，实现城乡统一的商品房市场。

城市房地产管理法 篇六

【关键词】房产测绘；作用；产权产籍管理；重要性

近年来，随着城市住宅建设和房地产业的迅速发展，房地产市场的日趋完善和活跃。房产测绘在房产产权产籍管理中的重要性日显突出，直接涉及社会安定和人民群众的切身利益由于面积纠纷的增加，己成为社会关注，群众关心的又一个新焦点还由于历史原因形成房屋测绘部门多，末实行统一管理，使商品房销售中的纠纷不断，有的通过法律程序解决。

导语―测绘是一门学科，属测绘学范畴，测量与制图是它的核心内容房屋测绘是一项专业技术很强的工作，是房产产权产籍的基础。

房产测绘工作是《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》赋予房产管理部门的重要职责。认真执行规范，提高房产测量的科学性和准确性，强化测绘队伍的建设和管理，增强服务意识，不断发挥房产测绘在产权产籍管理中心重要作用，以维护房屋产权人的合法权益。

房产测绘包括房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸―房产分幅平面图；房产项目测绘是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产管理活动过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

一、房产测绘的主要作用

（一）法律方面的作用

房产测绘经过检查验收，由房产行政管理部门对测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核，无误后方可确保房产测绘成果的法律效力，维护产权人的合法权益。因此房产测绘成果是确定产权，处理各种产权纠纷，恢复产权关系的法定基础资料，也是对房产进行各种管理的重要依据。

（二）房产交易及房产中介等方面的作用

房产测绘的成果包括房产的各种数据、资料、质量及使用和被利用的现状，是进行房产交易活动、房产契税和征收、房产价格评估的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。

（三）城市发展规划、制定相关政策等方面的作用

房产测绘成果，具有广泛的使用性。例如，它可统计出一个城市与地区的房屋的总数量、总质量、人均使用面积、权属状况、发展速度等。它不仅可为城市整体布局、住房制度改革、老城区改造、危旧房屋改造等提供决策依据，也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化等提供基础资料和信息。

二、房产测绘在房产产权产籍管理中的重要性

房产产权产籍管理主要包括房产权属登记、房产转让、房产租赁、房产抵押、房产查封、房产拆迁等方面都具有不可替代的重要性。主要体现在：

（一）房产测绘在房产登记发证过程中的重要性

目前，一些城市发放产权证的主要论据是规划部门核发的“建设工程规划许可证”，末取得此证件或违反该证规定进行建设的，不作为发放权证的范围。如没有一整套完善的房产权属测绘图―简称“图形库”，就会给房产登记发证工作带来难度。当申请人前来申请登记时提供的建房或购房手续是复印件，而房产测绘工作多数地区是申报一户测绘一户，稍有不慎就会引发重复证的后果。例如，某市由于房产登记发证工作管理上的不规范，特别是城乡接壤地区，以前发证时无具体坐落，《房屋所有权证》附图中也看不出具置，出现了“一房二证”现象，给登记机关在经济上造成了一定的损失，在社会上产生了不良的影响。如果有一整套完善的“图形库”，并利用“图形库”来进行产权产籍管理，将不存在重复发证和现象，也可以减少不必要的房产纠纷，笔者认为，房产测绘为产权产籍管理提供房屋和房屋用地的权属界线，权属界址点、房产面积、各种产别以及有关权属，权源，产权纠纷等数据、图卡、表、册资料，是确定产权，处理产权纠纷，恢复产权关系的基础资料和重要依据。只要我们时刻以房产测绘工作为主导，贯穿始终，定能把房产产权产籍管理工作做得更好。

（二）房产测绘在房地产抵押中的重要性。

《城市房地产抵押管理办法》第五、六条规定：“依法设定的房地产抵押，受国家法律保护”、“国家实行房地产抵押登记制度。”目前，房管部门在办理房地产抵押登记中，大都是凭《房屋所有权证》及权利人一些相关证件，将微机中房产信息调出进行标记，其抵押的具体材料不归入该房产档案内，这样如果“图形库”建立不完善，便无法从图形上反映出该房屋的抵押状况，造成一些己抵押的房产出现转移、查封等现象，从而侵害抵押权人的合法权益，也会给房管部门在经济上带来损失。如有一套完善的“图形库”，办理抵押登记时在该房屋平面示意图上标注此房己抵押并注明抵押的日期和他项权证号，就能从根本上杜绝上述情况的发生。

（三）房产测绘在房产查封过程中的重要性

房地产作为“不动产”具有价值量大、不可移动等特点，因而常常成为法院处理案件中执行的标的物。目前一些地区在协助办理房产查封时，没有及时将有关文书归并到该户房产产权档案内，给房产登记、房地产抵押、房产转让等产权产籍管理工作带来困难，也容易引发房产方面的行政诉讼。而如果在办理查封登记时及时将法律文书归并到查封标的档案的档案内，同时把“图形库”调出，在图上进行查封标注，即使被查封房屋末进行权属登记无法归档，只要法院出具了确认该房屋产权的证据，或认定为当事人的房产，也可受理查封。

（四）房产测绘在房产档案管理中的重要性

目前，在一些地区，房产产权产籍档案管理还停留在用序号管理和模式当中，在检索和查找某条信息时，需要提供详细的房屋坐落或与权证相符的产权人姓名或房屋所有权证号方可查询。为了便于有效管理及检索方便，笔者认为，房产档案管理以“图形库”管理为最有效。

房产作为“不动产”之一，在生产、消费、流通、使用过程中不断地发生变化，其数量有增有减，其产权有转移、有变更。为了使房产档案不成为一个“死档”，就要使房产测绘工作及时跟上房屋现状以及权利人的变化，及时进行修测、补绘，使图、档、册、卡一致，这样才能将房产产权档案由静态管理变动管理，才能更好地将房产档案管好、管活，确保房产档案的完整、准确、安全和有效利用。

（五）房产测绘在房屋拆迁工作中的重要性

城市房地产管理法 篇七

【关键词】房产测绘；城市发展；意义；研究

一、房产测绘概念

房产测绘是一项运用测绘仪器和测绘技术来测定房屋的自然状况、权属状况及利用状况的专业测绘，测绘的特定范围是房产要素及相关的地形要素。

二、房产测绘分类

房产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘。

1、房产基础测绘，是指在一个城市或一个城镇的地域内，大范围、整体的建立房产的基础平面控制网，大规模测绘房产的基础图纸——房产分幅平面图及房产分丘平面图，为城市或城镇的房产管理提供基础资料。

2、房产项目测绘，是指在一个较小的地域内，根据房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理的需要，对一个或若干个权属单元测绘的房产分丘平面图或房屋分层分户平面图。房产项目测绘与房屋权属登记、交易、房地产开发、拆迁等房产活动紧密相关。

三、房产测绘对促进城市建设发展的作用

房产测绘不仅为房产管理（包括产权产籍管理、交易管理、开发管理）和城市拆迁改造服务，为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供各种图、表、数据、资料和相关信息，而且也为城市规划、城市建设等提供基础数据和资料。因此，房产测绘的重要性越来越突出，其获取的空间信息和属性信息的数据，在房产管理中的作用越来越明显。

1、它是建立房产管理信息系统的数据来源

运用计算机网络技术、计算机通讯技术、GIS技术、大型数据库管理技术、Internet技术，建立房产管理的信息系统，实现房产管理的科学化、信息化、网络化和智能化，而该系统的基础数据来源于房产测绘。房产测绘是在城市或城镇进行，测绘的主要对象是房屋的自然状况、权属状况、利用状况以及相关的地形要素。通过测绘数字房产图，房产测绘对房屋进行定位、定性、定界、定量（即测定房屋的地理位置。调查房屋的权属性质、测定房屋的范围和权界、测算房屋的建筑面积），采集大量的有关房屋、土地、权属状况、利用状况等空间信息和属性信息的数据，按照统一规划和数据标准进行分类和排序，有机地结合起来，采用GIS技术，建立房产管理的信息系统，进行统一管理，实现高效的、直观的信息共享和智能化。

2、它是确认房屋权属的重要依据

房屋权属的审查与确认，是指有管辖权的房屋产权登记机关代表人民政府，对当事人申请房屋产权登记的申报及其提交的证明、房屋产权归属和产权状况的证件进行审查，并确认是否受理其申请和是否准予其登记，及发放房屋所有权证的工作过程。在审查和确认产权之前，当事人必须持房屋的图纸及相关资料，通过房产测绘部门，按照《房产测量规范》和相关规定进行实地测量，测绘出房产图，获取房屋空间信息和属性信息的数据，以房产分丘平面图或房屋分层分户平面图作为房产证的附图，并准确测算出房屋面积，方可全面确认房屋的产权归属和权属界线。尤其是房产面积的测算，不能有细微的遗漏，任何差错都会给产权人带来权益上的损害，也就是说在房产测绘中，面积测算即使有1%的错误，也会给权利人造成100%的损失。所以房产面积的测算要求精确度高和达到100%的正确率。只有依据房产测绘提供的数据资料和房产图，才能正确办理房屋产权登记。

3、它是解决房产纠纷，保护产权人合法权益的依据。

我国宪法规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。为了保护房屋所有权，政府依据法律、法规和行政规章对房屋所有权的归属进行审查与确认，并发给房屋所有权证。也就是说，审查确认房屋产权归属的过程，在一定意义上就是实施宪法和法律有关规定的过程，以事实为依据，以法律为准绳，房产测绘得出的房产图及房产数据具有合法性。房产测绘成果是用来为房屋权属登记、发证服务的，是房产确权登记的数据来源，其成果经房产行政管理部门确认后，具有法律效力。

当房屋产权人或房屋权属界限不清、建筑面积不准发生争议时；当房屋产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分的权利受到侵犯时，可以通过房产测绘划清产权界线，测准产权面积，明确产权归属，有效保护产权人的合法权益，防止侵权和投机行为的发生，保证国家、集体和个人房产免遭损失，确保社会的安定团结。

4、它是房产行业管理的重要依据

房产行业管理是国家和城市实行各项管理的一个重要组成部分，其实质就是国家和政府对房产经济关系及房产经济运行活动的调节和控制。由于房产分幅平面图均采用1：500或1：1000大比例尺作为测图比例尺，房产分丘平面图和房屋分层分户平面图则一般采用1：100至l：500的大比例尺，有时也用更大的比例尺1：50来测图，图上表示的内容较多，有关权属界限、建筑结构、层数、建成年代、建筑面积、房屋边长等房产要素，都需清晰准确地注记。房产图和测绘所获得的属性信息，是房产行业管理的重要依据，特别是通过以图管房、以图管证、以图管档、以图管业，防止房屋重登、漏登，防止产权虚报、瞒报，对避免造成产权纠纷起到了良好作用。

5、它是为城市规划建设和管理提供决策的依据

城市房屋是城市的重要组成部分，城市房屋规划建设和管理的水平，直接反映出城市人民物质文化生活和精神文明程度。城市的规划建设和管理是政府的一项重要工作，要做好这项工作，就必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、结构、数量、用途等等，而房产测绘的成果不仅有房产图，还有房产属性信息和空间数据信息。房产测绘的成果产品，在数量上、规格上都较其它测绘成果产品丰富。众多的房产测绘成果，经过分类、统计、整理之后，可以派生出很多难得的数据资料。如一个城市或地区的房屋总量、房屋层次分布、人均建筑面积、住宅建设状况以及各种用途房屋的比例等等，这些资料不仅能满足房产管理的需要，同时也给城市的整体建设布局、住房制度改革、旧城区拆迁改造、危旧房屋的改造等政府决策提供数据和依据，并为城市规划、市政工程、环保、绿化等提供相关信息。房产测绘成果具有广泛的社会服务前景。

参考文献：

[1]李爱迪；房产测绘在城市建设中的重大意义[D]；重庆大学；2009年。

城市房地产管理法 篇八

关键词：城市规划 房地产开发 协调发展

我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。

一 城市规划与房地产开发的特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优

城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。

2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为

我国城市规划年限比较长，约5―20年，甚至更长，长期发展利益为其重要依据；而对城市房地产开发最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。

3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性

我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。

二 城市规划与房地产开发的关系

首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城乡规划法》规定“城乡土地利用和各项建设必须符合城乡规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。

再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生产生活的需要。

总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。

三 我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现

目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。如过度开发、随意性开发等行为，导致开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，压缩基础设施、绿化、道路等公用设施的开发，往往导致居住区面貌单调，公用设施配套不完善，日照不足，居住环境质量下降等。

四 我国城市规划与房地产开发协调发展采取的措施

城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规律的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。

1.市规划应加强对房地产开发的管理

首先，必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定《城乡规划法》实施细则、城乡规划管理技术规范等地方法规，使城乡规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2.规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。

在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，促使使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。

3、加强城市控制性详细规划覆盖范围。对用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等作出控制，划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。

目前，中国的金融市场机制不够规范和成熟，体制也不够完善。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产公司对法制建设的重视具有更为重要的意义。房地产公司加强金融法律研究应从两方面入手：一是尽快了解新出台的相关法律法规；二是加强对现有的法律、法规的理解和灵活运用，例如：房地产证券化在国际上是房地产非常重要的融资手段之一，现在中国证券法对于房地产证券化的问题又没有明确的规定，这就要求企业提前介入法规研究，以备在法规出台时及时运用。此外，我国的《证券法》、《担保法》、《保险法》等都存在不适应房地产金融发展与创新的条款，企业要研究这些法规可能发生的变化。

城市房地产管理法 篇九

第一章 总 则

第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

第二节 土地使用权划拨

第三章 房地产开发

第四章 房地产交易

第一节 一般规定

第二节 房地产转让

第三节 房地产抵押

第四节 房屋租赁

第五节 中介服务机构

第五章 房地产权属登记管理

第六章 法律责任

第七章 附 则

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条 文秘站：国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

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第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

第七条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第八条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第九条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

第十一条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十四条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十五条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第十六条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十八条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。

第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

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第二节 土地使用权划拨

第二十二条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴

纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

(一)国家机关用地和军事用地；

(二)城市基础设施用地和公益事业用地；

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

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第三章 房地产开发

第二十四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十七条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

第二十八条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构；

(二)有固定的经营场所；

(三)有符合国务院规定的注册资本；

(四)有足够的专业技术人员；

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

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第四章 房地产交易

第一节 一般规定

第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十三条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第三十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

第三十五条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

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第二节 房地产转让

第三十六条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十七条 下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(三)依法收回土地使用权的；

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

(五)权属有争议的；

(六)未依法登记领取权属证书的；

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地

产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 第四十条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

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第三节 房地产抵押

第四十六条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不覆行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十七条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第四十九条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第五十一条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

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第四节 房屋租赁

第五十二条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

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第五节 中介服务机构

第五十六条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构；

(二)有固定的服务场所；

(三)有必要的财产和经费；

(四)有足够数量的专业人员；

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

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第五章 房地产权属登记管理

第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十一条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十二条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

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第六章 法律责任

第六十三条 违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十四条 违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十五条 违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条 违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十八条 违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十条 房产管理部门、土地管理部门工作人员、,构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

第七

房地产管理法 篇十

一、财务动态管理概述

（一）财务动态管理概念

财务动态管理是当前环境下针对财务运作所出现的新的财务管理模式，其内容为，通过整合企业自身实际的财务目标以及内容，合理选取恰当的财务指标，运用正确的系统的财务管理的分析办法，对企业财务信息进行实时动态的描述。动态财务管理在房地产企业运营中有着较为完美的契合，在房地产企业的日常管理和项目管理中，动态的财务管理通过对房地产企业财务目标进行融合，依据合理的各项房地产管理指标，借助先进的房地产管理工具对房地产中各种因素进行细致的统计、分析、计算、比较最终实现一种动态财务管理系统的构建。

（二）财务管理现状

现阶段房地产行业中对于财务方面的重视程度不高，与制造业相比，房地产行业中CEO由财务人员出任的占比少了很多诸如海尔的张瑞敏、春兰的陶健幸、康佳的陈伟荣、长虹的倪润峰等都是由财务人员渐渐发展成为公司的CEO，而房地产行业却鲜有听闻。除此以外，财务人员在企业中的价值和地位偏低，在同等职位上，财务人员的薪酬比成本、工程、营销等部门人员低。随着社会市场经济的转变，资金间的流动较以往更为复杂，尤其是房地产行业随着时代的发展已经进入白银时代，缺乏财务人员的运用，企业的运营效率得不到提高，在今后的发展中丧失企业竞争力，最终被淘汰。

二、房地产业和制造业在财务管理上的主要不同

（一）会计核算方式

房地产行业财务人员与制造业相比在会计核算方面有着很大的不同，主要表现在科目设置、收入确认、成本结转等方面存在不同。在房地产行业中，财务工作者主要是对大笔资金的动向进行监管控制分析总结，工作内容空乏，没有更多的实际意义。收入确认工作只是在房地产特定时期进行，工作没有具体的周期，成本结转与收入确认工作状态类似往往只是在特定时间进行，工作周期短。这两者在整体的房地产财务工作中都占据较小比例，且无法对房地产企业的发展做出任何有意义的指导研究。与之相反的是制造业的会计工作，在制造业中财会计需要对企业运行中的各个方面进行资金的分析，核算。收入确认与成本结转是制造业工作的重头，关系到制造业运行过程的实际收益与发展调整的各个环节。与房地产行业相比有着更为重要的作用，受到重视程度业更高。

（二）成本核算方式不同

在制造业，核算产品成本是财务人员的重点工作组成部分，财务人员的价值体现在成本管控过程中。但在房地产公司，都有设置专门的成本管理部来负责这项工作。

（三）资金运作模式不同

制造业主要是流动资金贷款，在项目进入正常销售期后，资金滚动运作后，资金能正常周转。房地产业属于资金密集型，融资贯穿于项目整个的运行周期。因此融资能力对于房地产行业具有至关重要的作用。

（四）税务核算不同

制造业主要是增值税及所得税，而房地产业主要是土地增值税、增值税、所得税，特别是土地增值税对项目盈利影响特别大。

三、房地产财务动态管理运营方法

在了解房地产动态财务管理的各种细节后对于其如何在企业中实施动态财务管理运营有了相关方法的思考。

（一）树立以成本控制为动态财务管理目标

成本控制是房地产企业进行财务管理的根本目标，所以在进行财务动态管理模式的构建中也必须将成本控制作为其所要实现的目标。在实际的财务动态管理中，其中的各种管理内容包括，财务动态管理手段，财务动态管理制度等等都必须牢牢围绕这一目标进行。在进行房地产项目运作时，财务动态管理要积极发挥作用，预先对于各种成本进行模拟核算，在项目进行中实时对成本细节进行控制，最终实现财务成本的降低。

（二）完善财务动态管理制度

确定目标后，为保证财务动态管理能够正常且稳定的运行，企业必须就财务动态管理制度进行完善，避免出现差异性、不适应性的问题。确定财务动态管理在不同时期的生效机制，保证其在企业出现重大调整时能够及？r的做出适应性调整。

（三）项目开发全过程实行财务管控

1.在投资环节，财务人员应主动介入投资决策的各个环节，提前做好项目的资金及税务规划；

2.在项目开发环节，以资金及利润为抓手，倒逼项目的各个开发节点，主动承担起项目推进的责任；

3.在项目结束环节，以税为抓手，特别是土地增税值，运用专业知识，调动成本、工程等相关部门，合法合理的少缴和缓缴税，为企业创造价值。

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