商住楼的火灾危险性评估与防火对策研究

内容题要：商住楼在一般状态下具有功能性复杂，失火的隐患大，消防管理监督难度系数大的特点。为防范火灾发生，减少灾害损失，根据商住楼的特点，现对商住楼的火灾风险性进行评估，为日常消防管理及监督提供有效的措施。

关键词：商住楼多产权 火灾危险 对策

商住楼是指底部商业运营厅与上层住宅建筑组合而成的多层或者高层的建筑,属于综合性建筑，一般情况下层数比较多。商业层有商业服务网点、购物商场及写字楼等办公场所。商业服务网点在消防总体设计中不需要有太多考虑，但商场、大型的办公则需要根据其特点进行专门的设计，另外在商业部分开设公共娱乐场所也需要按照公共娱乐场所进行消防设计。商住楼在满足了商业发展和居住需要，但是商住楼一般存在形态的多样、功能性复杂、人员集中密集、可燃物质多等特点，发生火情时火势蔓延速度快，人员集中疏散困难，扑救及救援难度增大，极其容易造成人员伤亡及财产损失。商住楼火灾已经变成我国城市型火灾，特别是重特大灾害发生的集中场所。商住楼火灾不断警醒着人们必须加强对商住楼建筑构造、结构及其火灾类型特点的了解，争取减少该类火灾带来的人民生命财产损失。

一、商住楼的火灾危险性评估

（一）建筑体量大，结构复杂，可燃物多

商住楼在中国的每个地方都有存在，好多都在路边。一般商业经营部分作为仓储、小店、综合商场、饮食娱乐等行业，它一般在建筑的最下层或接近地面好多层使用钢筋砼梁、柱做成大小不一的空间，商住楼虽然满足了人们进行商业活动的需求，但巨型建筑体积与形形色色的特点，想简单一个角度来解决火灾问题是很困难的。本身在店铺中存放很多可以燃烧的物质，比如存储存货柜、陈列平台、商品货物，仓库中的储存物品和居民家中的家具等带来的可燃性，发生火灾可能性很大。

（二）产权多，物业难管理

体积、建筑面积大，就可能会为建筑产生许多产权，每个区域板块中的企业、每家住宅都拥有该楼的产权，一般来说一座商住楼都拥有几十个产权人或企事业，这在对消防安全的管理、监督具有较大的难度。

物业公司作为日常性维护管理的单位，不仅要管理负责消防安全，还要考虑维护建筑需要的费用。日常维护消防设施的经费需要从物业管理费中收取，用物业管理的钱来整改商住楼整体的火灾隐患是远远不够的；但要用房屋维修基金来做火灾防护，必须取得业主委员会的一半以上的人同意，业主委员会向物业授权后再申请向房产局维修基金处使用经费，还有一些建筑建的时间较早，维修基金本来就不多，对建筑消防设施维护、保养经费就不到位，使整改时间变长，什么时候整改到位就很难说了，隐患的存在就容易造成灾害。

另一方面，物业公司的不确定性也是商住楼管理、监督的困难点，存在物业公司对业主不满意，去替他单位找新的业主，有的时候因为业主对物业公司不满意而换物业，带来的问题是消防工作没人管没人问。

（三）人流量大，情况复杂

商住楼是人员密集场所，人流量根据时间的变化而变化大，情况复杂。大型综合商场、超级市场在营业时人非常多，各种人员在消防素质上参差不齐，发生火灾时，容易变得不知所措和产生慌乱情绪。

有些商场货物摆放凌乱，当身其中时好像走在迷宫，让人找不准方向，还有的销售市场的消防通道被阻碍，安全出口关闭，紧急照明灯以及紧急疏散标志破坏，在危险来临时，人们就缺乏应急工具以及逃生方向，会给疏散和消防搜救带来巨大困难。　　

（四）商业部分装修、翻修经常化

商业产权人为了营销效果需要或者经营调整，使商户更换频次高，来回翻修、违规装修的现象无独有偶。装修时就会违反安全规定非法拆掉防火挑梁、防火门等一些设施、妨碍人员疏散和安全逃离现场、私自拆除喷淋系统出水喷头等室内消防设施，因此安全隐患加重。加上商户的霓虹灯广告，只安装，不维护，经常出现电路故障，私自改造装修使得商业区隐患不断。

相对较高空间的楼层，使用人就会选择加强空间利用，违规改建由单层变双层甚至多层，而装修材料往往又不符合防火规定，为图个人方便违规设置安全出口且出现数量严重不足，还存在上面住宿下面经营的“三合一”场所，这种形式是火灾隐患的重点。装修不到位还会导致可燃、易燃材料被用到商业区域，火灾风险隐患再度上升。2005年12月25日广州中山市坦洲镇檀岛“老虎吧”西餐厅火灾，就是由于老板擅自在底层加层改造，将底层扩大面积为241平方米，拥有近200个座位的酒吧，大量使用海绵等易燃材料，火灾最终导致26人死亡、11人受伤。

（五）消防设施设备维护困难

商住楼一般都设置各类消防设施，这些消防设施在日常管理过程中经常会出现故障或人为损坏，需要及时修理，特别是经过长时间的使用需要对设备进行维护保养，这就很难保证消防设施的完整好用。

（六）居民的消防安全意识有待于加强

居民违反经常不按说明书使用电器，家中使用的保险丝、片未经专业人员更换，私自拆装不符合规定的保险丝、片；燃气使用也不遵守安全规定，私自拆、改、装燃气设施；在家中或者楼内随意存放易燃物品或使用烟花爆竹；把带有火星没有烧完的垃圾倒进废物道；在建筑内违规存放汽油、等易燃易爆物品；躺床上抽烟、喝酒；在逃生通道堆放杂物、停放自行车等等不安全行为经常发生，一旦发生火灾，将难以处置和逃生。

（七）存在“住改商”现象

法律上没有明文的禁止说不能在住宅楼里办公司，但是从行业管理的角度去看，应该是禁止的。作为消防监督机构和物业管理机构，应该明确不得进行“住改商”行为，特别是审批过程中，要从严把关，防止出现许可差错：一是商住楼扰民的问题需要解决，住宅区内进行经营活动，致住宅区没了应有的安宁，影响居民的生活，导致居民对小区安全产生忧虑；二是来回装修，违规拆改承重墙，扩大了防火分区面积，私改电线和燃气管路，增大了用电总负荷的情况，致住宅区的整体框架结构被破坏，影响建筑安全；三是火灾成灾因素和日常维护成本的分摊问题，一个公司十几个人，一家子最多只有三四个人，无形中增加了致灾因素，增加了物业管理费和设施的维护，造成其他居民和物业的投诉；四是有些店铺乱扔废物、胡乱设置广告牌等，严重影响市容风貌还造成安全隐患。

二、商住楼的防火对策

（一）加强建筑工程的组织管理

消防对建造项目的审核、验收以及日常检查督导是《中华人民共和国消防法》所赋予的责任与担当；消防应充分利用建造项目核查的条件，详细分析建造项目的功能，分析居民和购买对象，给出合理的解决方案，把被动变成主动；作为消防工作人员，要从整体出发，落实消防监督各项责任，切实把好商住楼建造关，确保成功验收后，该建筑能符合国家相关法律法规，消防必须在建造中全程参与落实各项工作制度，切实从根上消灭火灾隐患。依照《建筑内部装修设计防火规范》，严格审查材料，用抽样送检方式，降低火灾隐患。

严格把好关，防止可能出现“三合一”场所。在建设开始，严格控制商业用房的建设高度，保证不能出现内部的夹层。

（二）加强物业公司消防安全培训和责任意识培养

多频次开展物业公司的消防安全培训活动，使物业公司切实承担起自己的责任，使其熟悉掌握相关法律、法规，更好地为商住楼产权人服务，定期给业主委员会汇报建筑设施维护保养的情况，把消防宣传做到位，提高业主消防安全意识，了解消防法律、法规的基本要求，明确自身职责，推动消防工作不断进步。强化住户的安全防火意识，定期开展防火宣传教育工作。消防救援单位、派出所及物业管理单位需加强商住楼消防安全宣传教育。以发送宣传材料，开展培训等方式方法，加强商户的消防责任意识，落实各项规章制度，提升应急处置能力。

（三）强化多单位联动，共同促进管理多产权建筑的消防安全

商住楼中突出的风险隐患，不能放任发展，应当及时有效得到整改。多产权建筑主要由房管局、建设局等相关部门，多频次对物业管理公司进行检查监督，特别是房管局，每年需要对物业进行核查，在开展这项工作时要把安全、消防、管理等各联系起来，加强对物业管理公司的监督。对工作落实不严格的，用降低资格，或撤销运营许可证、营业执照等方法，推进物业公司的运营。对私自更改房屋使用性质的，命其依法限期落实整改相关错误。通过行政主管部门监管力度的持续加大和长期有效管理，彻底铲除法不责众、执法松懈、管理不到位的弊病。

在商住楼安全管理方面，联合消防、公安等职能部门共同整治，对于不符合条件的单位，停止其营业许可，直到整改完成，符合相关法律法规，才予以开门营业。

（四）规范多产权单位的管理和监督

依照《消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防管理规定》和国务院15号文件，各级人民政府按照加强推动乡镇街道、居委员会、派出所等职能部门落实消防安全工作，推进落实各项安全责任。

（五）落实维护费用，确保消防设施完好

商住楼管理和维修工作是一项复杂的系统工程，必须有相匹配的法规和修缮技术标准予以约束和规范。建议有关部门针对商住楼修缮、使用等方面存在的有关安全问题和维修资金匮乏等难点问题，进一步加强法制建设，拟订并出台相应的法规，确保有章可循，依法管理。针对高层商住楼一般处于繁华地段，除具有一般住宅大楼的维修要求外，根据“住改商”频繁以及重复装修等突出问题，拟订并出台相对应的修缮技术标准。

商住楼日常维修的主体是产权人，作为产权人应该切实地负起这份责任，支付相应的维修资金。由于产业划转等原因，资金矛盾突出等问题，建议政府主管部门协调，按建筑面积分摊为原则，强制性筹措一定量的大楼共有部分维修基金，由业主委员会负责存储，专款使用，努力解决资金匮乏维修难的矛盾。

三、结束语

商住楼火灾多发给带给全国人民警示，无论商住楼还是其他性质建筑设计单位必须对建筑物的各种情况反复考量，确保消防设计过关。各地政府制定相应法律法规。物业、消防等单位加大防火巡视巡察力度，有效铲除火灾风险。加强用火用电提示提醒，确保人民生命财产安全。　

四、参考文献

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