老旧小区改造中存在问题的思考与建议

一、旧改基本情况

本次改造将对10个老旧小区按照智安小区标准进行智能化改造，通过大数据、云计算等科技化手段，提供积极探索老旧小区提升改造“共谋、共建、共管、共评、共享”的新路径，释放潜力、迸发活力、张扬魅力。

二、存在的主要问题

1、统筹协调问题。城市老旧小区改造通常涉及建设、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，而且改造的时间较长，过程中不可避免会出现需要协调的情况。施工单位在作业中有时也会与业主出现矛盾,如不能有效协调解决,会拖延项目进度,给居民带来不便。

2、工程质量问题。城市老旧小区改造提升点多面广，时间紧、任务重、预算有限，但是小区改造的工程质量直接影响到党群关系和政府的形象，因此务必要保证工程质量。而同时，也存在部分居民期望值过高的问题，后期容易出现纠纷。

3、后续管理问题。城镇老旧小区改造后，小区面貌焕然一新，居民生活质量得以提高，为更好更长久保持小区的良好环境，必须同步建立小区后续管理机制。许多老旧小区居民习惯于无偿物业服务模式，居民“花钱买服务”的意识淡薄，部分居民拒不缴纳物业费，小区缺乏维护保养和物业管理。

4、相关法律问题。经初步梳理我国有关老旧小区改造的法律法规，发现涉及老旧小区微改造工作的内容散见于《物权法》《城乡规划法》《建筑法》《节约能源法》《消防法》《防震减灾法》《物业管理条例》等法律法规中，缺乏专门性、位阶高的国家层面的法律法规，适用有关法条时容易出现多头适用或互相制约、互为前提的情况，且规范效力不足，实践指导性不够强。

三、建议

1、成立统筹协调专班。为保障改造的顺利推进，有必要成立分层次统筹协调专班，社区遇到需要协调的问题先提交街道协调专班，街道无法协调再提交区专班。比如，在楼道管线上改下过程中，经过与水、电、燃气、通信等有关部门协调，发现存在较大难度，一些企业以当年没有计划安排请业主自行申报列入明年计划为由表示难以安排。这些都容易造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对项目进度和预算支出等都有较大影响。

2、多维度开展宣传监督。通过招投标的方式确定施工单位，同时采取工程监理，可组织居民代表进行监督，政府相关部门加强监管，以确保工程改造质量。同时，要注重宣传说明，将旧改设计方案和进度与居民保持沟通反馈“零障碍”，统一思想认识。

3、培养居民主人翁意识。老旧小区改造，改的是环境，赢的是民心。不仅要充分尊重群众意愿，更要充分地调动群众的积极性，争做小区的主人。政府协助小区成立小区业主委员会，制定小区管理规约及居民议事规则，同时增强居民购买服务的意识，最大可能引进物业公司，对小区物业进行有效管理。

4、出台旧改法律法规。目前，尚未出台关于老旧小区改造专门的地方性法规，规划、建设、财税、产业、金融、文化保护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了改造工作的规范有序开展，建议尽快补充完善。