购房合同纠纷

第一篇：购房合同纠纷案例

购房合同纠纷案例：已生效合同不受限购政策影响 2014年2月出台的“京十五条”也被称为“限购政策”，此前签署的购房合同受不受“京十五条”的限制？成为近年来房屋买卖合同纠纷的新问题。日前，朝阳区检察院通报一案，明确正在履行中的房屋买卖行为不因为限购政策的出台而无效。

2014年1月，小谢与小苏签订《房屋买卖合同》，双方约定小苏将名下一套位于朝阳区望京的房产以288万元的价格转让给小谢，小谢分五期支付房款。合同签署当天，小谢支付了10万元订金并住进该处房产。就在小谢按约定支付完前四期房款后，“京十五条”出台。因为小谢没有本市户口，且双方没有办理房屋过户手续和网签（即签订合同后到房地产相关部门备案，并网上公布），小苏要求双方终止合同，小谢则起诉到法院要求小苏继续履行合同。

法院经过审理后判决合同继续履行，小苏应配合小谢办理房屋过户手续。小苏不服生效判决，向检察机关提出监督申请。检察机关经审查认定原审判决并无不当，最终未支持小苏的监督申请。

办案检察官认为，“京十五条”在性质上不属于行政法规的效力性强制性规定。我国合同法规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据上述规定，房屋买卖合同不因违反“京十五条”而无效。本案中，小谢是否具备购房资格、是否按行政机关的要求办理网签、是否具备过户的现实可能性，只会对合同履行及房屋过户产生影响，不影响合同生效。小苏提出的合同无效并没有法律依据。

其次，本案也不适用情势变更原则。国家对房地产市场的宏观调控并非是令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密

切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应有一定程度的预见和判断。房屋限购政策不属于不可预见的客观情况，不适用情势变更原则。

检察官提醒广大市民，卖房人将房屋卖给不具备在京购房资格的购房者，买卖合同一般是有效的，但可能会被法院判决解除。而在诉讼中，如果当事人对购房者是否具备购房资格等事实存在异议，可向房屋管理部门反映，购房者对其具备“京十五条”规定的购房资格应有举证责任。

第二篇：购房合同纠纷案例

购房合同纠纷案例

所属类别：商品房预售合同转让纠纷案 法院所属区域：吉林省判决法院：吉林省长春市中级人民法院 案号：(2014)长民一终字第162号

判决日期：2014-6-19 当事人：贾腾、田丽丽

上诉人贾腾，男，1983年7月24日生，汉族，无职业，现住长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室。

委托代理人唐康，吉林君浩律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)田丽丽，女，1981年12月17日生，汉族，无职业，住九台市怡景花园小区。

委托代理人李玉珍，吉林国洋律师事务所律师。

案情介绍：

2014年10月16日，贾腾与卖房人吉林省建业房地产开发有限公司签订《购房合同书》，购买长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室。合同约定，贾腾首付款交付后，余款21万由卖房人提供按揭贷款给付。此后，卖房人去向不明。2014年6月，田丽丽称卖房人已将贾腾应按揭支付的购房款债权转移给她，并向长春市绿园区人民法院起诉贾腾，要求贾腾给付购房款。

2014年6月28日，长春市绿园区人民法院(2014)绿民二初字第304号《民事判决书》判决：贾腾给付田丽丽购房款210，000.00元或于本判决生效后20日内贾腾将办理按揭还款的委托手续及其他全部与按揭相关的资料交与田丽丽，由田丽丽办理按揭，费用由贾腾承担;案件受理费5660.00元由贾腾承担。贾腾不服，向长春市中级人民法院提出上诉。

2014年12月4日，长春市中级人民法院(2014)长民四终字第686号《民事裁定书》裁定：撤销长春市绿园区人民法院(2014)绿民二初字第304号民事判决书;发回长春市绿园区人民法院重审。

2014年1月18日，长春市绿园区人民法院(2014)绿民重字第6号《民事判决书》判决：贾腾给付田丽丽购房款21万元，或于本判决生效后20日内，贾腾将办理按揭还款的委托手续及其他全部与按揭相关的资料交与田丽丽，由田丽丽办理按揭，费用由贾腾承担;案件受理费5660.00元由贾腾承担。贾腾不服，向长春市中级人民法院提出上诉。

2014年6月19日，长春市中级人民法院(2014)长民一终字第162号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判;二审受理费由贾腾承担。

争议焦点：

没有商品房《土地使用权证》，买卖该商品房是否合法有效。

本案先后经过四次审判，吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)至今不能向人民法院提交长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室的《土地使用权证》，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条、《中华人民共和国合同法》第52条、《长春市城市房地产交易市场管理条例》第7条、第11条、第13条之规定。

法院审判：

关于贾腾与建业公司签订的《购房合同书》是否有效的问题，本合议庭认为，该《购房合同书》系贾腾与建业公司双方真实意思表示，且已交付贾腾使用多年，该房已于1999年取得了商品房预售许可证，并于2014年8月22日在产权登记发证中心办理了商品房登记备案，具备商品房转让条件，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定该合同有效。综上，原审认定事实清楚，适用法律

正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，二审案件受理费由贾腾承担。

经典评析：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。《”城市房地产开发经营管理条例》

第23条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”《长春市城市房地产交易市场管理条例》第7条规定：“房屋及其附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随同转让。有下列情形之一的房地产，不得转让：(一)无合法权属证件的。”第11条规定：“办理房地产转让手续，当事人应当提供下列证件：(一)房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件。”第13条规定：“商品房预售，应当进入房地产交易市场挂牌交易，并符合下列条件：(一)持有土地使用权证书等有关证件。”

两审法院不顾吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)至今没有向人民法院提交长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室《土地使用权证》的事实，无视贾腾在答辩状、上诉状及在庭审过程中多次提请法庭要求吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)当庭出示长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室《土地使用权证》的正当要求，违反上述相关的法律、法规规定，判定贾腾与吉林省建业房地产开发有限公司签订的《购房合同书》合法有效，实属错判。

2014年3月28日，贾腾向吉林省高级人民法院提交再审申请书，并提交新调取的证据。长春市规划局出具的建设工程规划许可证(附件)证明：长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室系案外人长春市人民检察院的房产，而不是吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)的房产，吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)依法无权处置长春市人民检察院的房产，该房的买卖应当由贾腾与长春市人民检察院签订《购房合同书》才合法有效;长春市土地管理局出具的《城镇国有土地建设用地审批表》证明：长春市绿园区蓝天花园小区11号楼703室是在国家无偿划拨的土地上建设的安居工程住宅，安居工程住宅依法不应以商品房出售。长春市人民检察院不是房地产开发商，其所属房屋也不是商品房而是安居工程住房，依法不应当以商品房出卖。本案中，非房屋所有权人吉林省建业房地产开发有限公司(田丽丽)将房屋所有权人长春市人民检察院的非商品房--长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元703室以商品房的价格卖给贾腾，已侵害贾腾的合法住房权益。

第三篇：购房合同纠纷

购房合同纠纷

一、常见的购房合同包括哪些？

购房合同是由房管局统一编制、用以明确买卖双方权利的合同，所有的商品房销售都必须签订购房合同。常见的购房合同包括：房产买卖合同、房产租赁合同、房产代理合同、房产中介合同、房产抵押合同、房产转让合同、房产销售合同、房产赠与合同等等。

二、什么是购房合同纠纷？

购房合同纠纷是房产纠纷中最常见的一种纠纷，如果房产买卖双方一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会产生购房合同纠纷，例如买方不按时支付房产费；卖方不按时给买方办理房产证等。由于房产买卖涉及的相关法律法规较多，房产买卖的交易当事人由于风险意识差、房产法律知识不足等原因，在现实的房产买卖中很 容易引起购房合同纠纷的发生。

三、什么样的购房合同被视为无效合同？

1.产权主体有问题，合同无效。出卖房产的主体必须是该房产的所有权人。若干人共有房产时，须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房产的，其买卖行为也无效。

2.房产分离出卖，合同无效。由于房产是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房产所有权通过买卖而转让时，该房产占用范围内的土地使 用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房产时只转让房产所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种房产买卖合同无效。

3.非法转让，合同无效。下列房地产不得转让：法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未得到其它共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。

四、购房合同（商品房预售合同）的内容包括哪些？

1.主体。即房产开发商和购房者，应写明双方的名称地址等。

2.预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、坐落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房产建筑面积、房产结构、房产竣工交付日期及附房产平面图等。

3.面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

4.价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统

一的规定，当事人应在合同中明确。

5.房产交付方式和期限。逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房产开发商的交房期限可以合理顺延。

6.房产使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

7.违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

8.房产权属登记义务。

9.物业管理条款。

10.购房合同纠纷的解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

11.其他条款或当事人约定的条款。

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第四篇：购房合同纠纷案例解析

购房合同纠纷案例解析

来源:未知 作者：gege 日期：12-03-13

单方扩大解约权

【实例1】《××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”

【实例2】《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2014年×月×日之前前往签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。”

【分析】

订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

任意使用免责权

【实例】

某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

【分析】

在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。

违约责任不对等

【实例】

某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”

【分析】

上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%;消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

第五篇：银根紧缩背景下假购房真借贷合同纠纷的处理

银根紧缩背景下假购房真借贷合同纠纷的处理

【案情介绍】

2014年2月24日，王某作为买受人与瑞信房地产开发公司（以下简称瑞信公司）签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：??第三条：所购房屋为a区之a17、a18、a19、a20、a21号，f区之02号房，用途为商业；第四条：该商品房总价款600万。同一天，王某向瑞信公司交纳了600万元购房款。双方还签订《商品房买卖合同补充条款》一份，约定：王某同意瑞信公司于2014年4月24日前，按原价回购上述房屋，并配合解除《商品房买卖合同》。瑞信公司承诺每月24日前，将按月息2.2%向王某支付利息。合同签订后，瑞信公司自2014年2月24日起至2014年7月24日，每月向王某支付13.2万元的利息。后因经济变故，未依约定支付利息，同时涉案房屋被瑞信公司抵押给第三人。

2014年10月12日，王某诉至法院，请求判令解除双方的房屋买卖合同，瑞信公司按照房屋评估价赔偿其损失。

【法院裁判】

人民法院经审理认为：瑞信公司和王某签订的商品房买卖合同合法有效，双方之间已经建立了房屋买卖合同关系。瑞信公司在未告知买受人王某的情况下，将涉案房屋抵押给第三人，该行为明显构成违约，鉴于目前涉案房屋的价值明显超过合同约定的价款，据此，瑞信公司应按照房屋目前市场价值予以赔偿。法院判决:解除双方合同，瑞信公司赔偿王某损失1445.5万元。

瑞信公司不服，提起上诉。二审人民法院在审理期间，依照法律程序向王某释明本案应为借贷法律关系而非房屋买卖法律关系。王某变更其诉讼请求为：判令瑞信公司偿还本金600万元，并支付拖欠利息，赔偿其相应损失。

二审法院终审判决：瑞信公司应向王某返还本金，并从2014年7月25日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。

【律师评析】

一、本案合同性质的认定

对双方签订的《商品房买卖合同补充条款》中出现的“回购”一词的准确理解是认定本案合同性质的关键。回购，从字面解释是购回卖出之物。中国人民银行制定的《银行间债券回购业务暂行规定》第三条规定：回购是指债券持有人(卖方)在卖出债券给债券购买人(买方)时，买卖双方约定在将来某一日期以约定的价格，由卖方向买方买回相等数量的同品种债券的交易行为。回购在法律上的特征是标的物在一定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期抵押资金融资方式，也一直受到市场的青睐。不过目前回购概念仅用于债券金融市场，由于债券是权益载体，依物权法规定，交付即产生所有权，这使得债券作为融资手段成为可能。但是，如果把回购概念用于房地产买卖的范畴中就会产生新的问题。房地产在财产表现形式上属于不动产，房产交易作为独特的商品交易，其自由度和交易程序受到国家强制性限制。依物权法规定，房产回购即为房地产的二次转让，应当按照规定缴纳税费即办理必要的房产登记手续，这增加了不必要的交易成本，故从严格意义上说，房产回购不是一种规范的融资手段。

从本案《商品房买卖合同》与同日签订的《商品房买卖合同补充条款》的条款看，“商品房买卖合同”

是城市房地产管理法中有规定的合同，而“回购”在现行的法律法规中尚无名称，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是一“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法律适用有所不同：前者是分别适用不同的法律；后者一般应根据“主合同”的性质来适用法律。同时，判断合同的性质不应仅根据合同名称，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为依据。本案中，《商品房买卖合同补充条款》约定的王某向瑞信公司支付600万元款项并按月收取利息，瑞信公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。根据《商品房买卖合同补充条款》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为“瑞信公司到期不按时退还房款”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是瑞信公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。故本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。

另外，虽然本案中王某与瑞信公司明确约定瑞信公司如果不按时返还借款，王某有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，但该合同条款因为违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效，

二、关于出借人损失的确定

该案因双方当事人的法律关系为借贷关系而非房屋买卖关系，王某主张以合同条款作为确定其损失的依据，不能得到支持。王某主张的瑞信公司偿还本金,并从2014年7月25日起至还款之日止以600万元为基数按合同约定的逾期利率日千分之一计付利息的请求，鉴于《商品房买卖合同补充条款》对逾期利息的计算是以本金600万元还是以月息13.2万元为基数约定不明，且瑞信公司的违约行为给王某造成了损失，王某主张以本金600万元为基数计算逾期利息亦属合理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件的若干意见》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的四倍，对超过部分法院不予保护。故瑞信公司应向王某返还本金，并从2014年7月25日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。

【结语】

银根指的是市场上货币周转流通的情况。因中国1935年法币改革以前曾采用银本位制，市场交易一般都用白银，所以习惯上称资金供应为银根。银根有紧松之分，判断依据是资金供需状况。如果市场上资金供不应求，称为“银根紧俏”或“银根紧”；市场上资金供过于求，称为“银根松疲”或“银根松”。 现代经济生活中，银根一词也往往被用来借喻中央银行的货币政策。银根紧缩也就是市场需要货币少而实际流通于市场的货币量过大，人民银行采取一系列措施减少流通中的货币量的措施。2014年以来，随着宏观经济环境变化，在成本增加、人民币升值和国际环境不明朗的形势下，在连续加息及提高存款准备金率等宏观调控的货币政策的背景中，为了让被借款人打消顾虑，开发商逐渐以提供各种实物抵押的方式开始向民间融资，但由于在建建设工程尚未取得所有权，实践中出现了以房屋买卖合同形式为抵押方式的新类型借贷纠纷，本案就是这种新类型借贷纠纷。